住房资金需要调整。
在互联网金融普及的今天，传统房产中介也受到了极大的冲击。为了提供更全面的服务，更好地把握客户，许多房地产中介机构也进行了改革，推出了各种金融创新产品，这些产品贯穿于房地产交易的各个环节，包括首付贷款、止赎贷款、抵押互换等。商报记者通过对中原地产、信义房屋等上海知名中介的采访了解到，这类金融创新产品主要是解决客户短期资金需求，暂时“调仓”，从而使交易顺利进行，最终更好地促进交易。
一针见血。
围绕购买交易环节解决资金缺口
在以往的房产交易中，各种资金问题通常由客户自己承担，这就造成了很多不确定因素。比如房东方经常要求下一个买家全款，或者确认贷款放款时间，或者无法还清房款等等。，而下一个买家也可能首付不够等等。，而且交易双方可能会出现一系列的资金问题，可能会诱发交易坏死，给买卖双方和中介服务人员带来很多问题。
为解决购房过程中可能存在的各种痛点，近日，上海中原地产联合光大银行(601818)、工商银行(601398)、中信银行(601998)、搜易贷，共同设计了一款符合房地产行业需求的产品——“e购房金融+”，实现交易前、中、后全息立体跟踪。同时，在全市设立“VIP服务中心”，整合签约、交易过户、贷款抵押等十余项业务，实现线上线下全面互动。目前，中原地产VIP服务中心已在宝山、杨浦、虹口开业。作为一个综合性的房地产交易服务平台，VIP客户服务中心集合同签订、交易过户、贷款抵押、财务咨询、税费结算、法律援助等十余项业务于一体。，尤其是更好地整合金融资源，与上海多家银行、金融机构、咨询公司合作，为客户提供金融解决方案，更好地满足客户在购房各阶段的需求。预计到今年年底，6家VIP服务中心将陆续上线。
中原集团董事长黎明楷表示:“中原地产在沪22年，在交易过程中不难发现客户在资金方面存在诸多困难。我们要做的就是通过中原地产强大的专业性和市场平台，为客户提供清晰的资金使用计划，让整个交易过程更快捷、更安全、更轻松。”
事实上，为了顺应互联网时代的到来，为了对抗新型网络中介的冲击，为了更好地把客户抓在手里，选择创新服务，选择传统中介为客户推出金融产品，不只是中原。
不久前，信谊之家刚刚与中国银行(601988)、工商银行、建设银行(601939)、农业银行(601288)、上海银行、兴业银行(601166)、浦发银行(600000)等八大行签署合作，分别为信谊客户订购了四项专属房产金融服务。上海信谊房屋总经理信认为，房地产交易与金融服务密切相关。“目前行业内的金融服务大多停留在为企业自身盈利或者营销客户的思维点，很少考虑客户的真实需求。信义房屋与八大行进行了深度、多元化的合作，旨在为客户谋取更多利益，让客户轻松置业。”
据商报记者了解，德佑链家还将正式推出全款转账支付、全款合同支付、德佑链家还贷、首付、缴税等金融服务，与中原、信义推广的类似。
中介金融
10万元贷款期限2个月，客户成功换房。
唐先生是一家国企的员工。原来他家住在公司附近的售后公房里。房龄已超过10年，无电梯。随着年龄的增长，唐先生感觉房子越来越旧，生活也相对不便。所以，他想买一个小区环境比较好的电梯间。最终，唐先生在中原地产中介的指点下，选择了宝山罗店某新建小区的多层电梯间。房龄不到5年，两房总价基本在170万左右。按照最低30%的首付，唐先生至少需要向房东支付50万的首付和120万的贷款。唐先生每月缴纳补充公积金，于是夫妇共获得公积金贷款110万元，但唐先生不想再进行商业贷款，剩下的60万元全部是首付。但唐先生的可用现金目前只有50万，部分资金还在做理财产品，尚未到期。所以中间有10万元的差距。因为房东急着要首付，唐先生自己也想快点付首付敲定交易，也方便房东尽快还清房子贷款。唐先生决定接受中原地产的建议，选择他们新推出的首付贷产品，贷款10万，两个月，月息尚可。当他的理财产品到期后，他可以立即还清首付贷款，汤灿先生也顺利还清首付，以便尽快申请公积金贷款。
像唐先生这样的二手房买卖过程中，有短期资金需求的客户不在少数。之前他们经常找一些小贷公司。现在，这个问题可以在中介公司解决。
“自我们的金融服务项目推出以来，客户对首付贷款、止赎贷款、抵押互换等产品的接受度仍然较高。中原地产高级产品R&D经理杨忠良告诉商报记者:“目前，我们只针对在我们中原地产买卖房子的客户。毕竟这也是为了满足客户的短期资金需求。最终，我们的服务是为了更好地促进交易。使商店生意兴隆。"
据悉，中原地产面向消费者的金融服务产品已在全国范围内推出。仅上海一地，首付贷产品累计金额已过亿元。
“在‘房地产金融’业务上，中原将继续专注于自己的强项——中介服务。中原将引入市场上成熟的金融机构，利用其在金融行业的经验并结合中原对房地产业务的理解，共同设计符合房地产行业需求的产品。在居间过程中，如果出现供需双方都希望避免的风险环节，中原将在中原能力可控的范围内提供担保服务，以便双方达成协议。”
八麦市场
多中介在抵押贷款的止赎贷款需求上严格遵守风险控制。
商报记者了解到，根据客户自身资质和收入情况，中原地产推出的首付贷分为无抵押和有抵押，但目前都是短期产品，长期产品还在设计中。“不用抵押，最多能贷50万，很少有客户能贷到全款。毕竟买房是大事。买房之前，一定要准备好足够的预算。最多是因为房东涨价等因素，超出10万元预算，需要临时‘调位’。我们的首付贷，纯信用贷款，月入1万以上可以贷到20万，最长可以贷3年，年利率9.36%。相比银行的信用贷款，我们的首付贷更简单，更容易操作。”杨忠良进一步告诉商报记者，“当然，如果有抵押，自然可以多借，可以由专业评估公司评估，最高可以做到七成的抵押物。我们这里有一系列的合作公司。”
他进一步指出:“最近对止赎和抵押交换的需求比较大。今年房地产市场比较好，特别是改善型需求的人很多。很多人卖掉房子，换一套价值更高的房子。但是今年的行情特别好。如果你看中了不马上下单，在房东规定的期限内支付首付，可能分分钟被抢先。而且有的房东还会有全款、首付50%等要求，所以对下家的资金要求比较高。但是他之前的房子可能没那么快卖出去，怎么办？于是，我们推出了按揭互换，让下家先把我们手里的房子挂牌，我们直接把房款预付给他，让他先把喜欢的房子首付交了，安心贷款。这样整个交易才能继续，否则只会冻结在那里。然后等他的房子卖了以后，我们就可以把之前给他付的房款还清了。”
据杨忠良介绍，今年以来，中原地产客户办理的金融贷款最高金额为300多万元。“这位客户正在处理抵押交换。他看中了一套总价500多万的房子。单价明显低于市场价，但房东要求全款。这位客户不想错过这个机会，想快点买，但是现金不够。原来的房子值300多万，他没时间卖，也不知道什么时候卖。所以我们让他先和我们一起把房子列出来。我们直接付给他300多万买房子。他的房子正式卖掉后，他把房款还给我们了。最后，他成功地换到了那一套。性价比更高的房子。”
值得一提的是，商报记者从杨忠良处了解到，中原地产止赎贷款的部分客户完全是下家要求的。“有些房子可能卖得很便宜。虽然下家已经决定买他们了，但是还是不放心。我怕后续会有风险。我也担心房东收了首付后不专心还贷，就找房东做抵押贷款。当然，这个利息可能由下家承担。一般1-2个月的房贷月息1.8%，有的家完全愿意接受。在这种情况下，如果后续出现任何财务风险，将完全由我们承担。当然，为了控制风险，我们也会对房东的收款账户进行监管。”
在杨忠良看来，二手房买卖中，部分客户原本就有短期资金需求。之前都是在外面的小贷公司贷款，一个月的利率可能是2分，也可能是3分。“现在互联网金融出来了，大大降低了民间成本，我们也在和正规的互联网公司合作，为客户推出更多正规的产品，增加了双方的便利性。我们未来可能会推出更多更全面的金融创新产品。”
金融创新
二手房客户有很多特点，需要个性化的产品。
信义住房近期与八大银行合作，主要的四款房地产金融产品也仅限于信义住房的客户。“我们在新沂经营了这么多年。与普通购房者相比，我们在银行的渠道更多，可以针对不同客户有更多更全面的金融解决方案。”信义房屋分管金融产品的项目副经理吴先生告诉商报记者，“对于中介公司来说，这样的金融创新产品能更好地满足客户的各种需求，也能促进房产交易。”吴先生说，在他们的理财产品中，接受度最高的是首付和止赎。
所谓轻松首付，根据客户的资金需求可以分为两种。一种是无抵押，纯信用贷款额度不超过50万元。但这款产品对客户要求较高，可贷额度基本是月净收入的8-12倍。也就是说，每月税后收入2万元，年利率基本在9%-10%左右。如果有抵押，客户抵押的是没有抵押，短期内无意出售的房子。按照银行的标准，一般可以贷到抵押价值的50%，年限10年或20年，年利率在7%-8%左右。
所谓止赎容易，就是有些客户在卖房的时候还没有还清房贷，因为各种原因暂时还不了，导致房子无法交易。信义房屋止赎易产品帮助董芳解决贷款入门问题，快速实现客户房屋自由过户。
“我们的房子止赎是和P2P公司合作的。我们会引入一家金融机构，由它出资帮助房东还清贷款。当然这个公司也会有一些风控措施，控制房东的收款账户。下一笔贷款给房东后，用来还清这套房子止赎的贷款。另外，公司会和房东谈月利率，2%左右。这也不需要抵押贷款。毕竟下家贷款有保障。”不过，吴先生也向商报记者指出，“目前我们这些理财产品的客户并不多。毕竟这些产品都是比较小众的产品，大部分客户都是正常交易的。我们这里正好需要大量的客户，买房的资金会适当安排。短期内解决资金需求，短期内少量调仓的并不是特别多。当然，也可能是因为了解的客户不多，二手房客户的特点很多，所以更需要提供个性化的产品。毕竟我们是中介公司，我们的金融创新产品都是按照中介的框架来设计的。”
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