记者|杨冰可
在2018年中国房地产销售排名中，四川房企版图集团呈现出凶猛的扩张速度，以108%的销售规模增速、四川房企第二的排名以及赶超四川房企龙头蓝光的雄心，吸引了众多关注。
克而瑞最新数据显示，2018年，领地地产股权销售额和流量销售额均为235亿，位列股权榜第87位，流量榜第92位。同时，在Kerri投资排行榜中，领地集团2018年新增土地价值54.7亿，排名第100位，新增土地面积144.8万平方米，排名第94位。
今天的中国房地产销售排行榜，235亿的销售额只是一个很小的房地产公司，体量并不突出。但就领地本身而言，2017年销售额112.82亿，2018年预计销售额300亿。虽然未能实现，但在市场低迷的情况下，最终销量翻倍。2019年他们要做到1000亿，这个小房企也有规模扩张的野心。
在追求规模的过程中，领地多年来的资本运作和布局逻辑以及创始人刘羽琦三兄弟的经营经验也浮出水面。
1999年，刘氏兄弟创立领地，任领地集团CEO，刘山任领地集团副总裁，任领地集团董事长。当时三兄弟分别是32岁、30岁、28岁。
经过近20年的发展，如今的领地集团业务范围包括健康产业、房地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务五大板块，拓展区域为华西、华中、京津冀、粤港澳、新疆等几大核心区域。
随着资产版图的不断扩张，2018年初，置地集团将总部迁至成都高新区地标建筑环球金融中心46楼空中联走廊，刘羽琦三兄弟达到财富积累的高点。
这三兄弟虽然不在胡润富豪榜上，但却是四川公认的秘密富豪。
房地产布局逻辑
作为来自四川眉山的三兄弟，刘羽琦在四川乐山开始了他的房地产生意。乐山北接眉山，中心城区距成都市中心约140公里。
领地成立后，第一个项目是乐山汇丰花园住宅项目，2000年开发。2001年，乐山汇联花园小区开发。2002年，先后开发了乐山时代广场、汇丰花园、信息花园小区三个商业地产项目。
这五个项目的顺利开发，为刘氏兄弟在房地产领域的发展迅速积累了第一桶金。
因为当时土地招拍挂制度还没有在全国全面推行，所以境内没有这些项目的收购公开信息。但刘氏兄弟收购这些项目，极有可能是依靠过去在建筑工程公司积累的资源。
疆域成立前两年，刘羽琦、刘山、刘煜辉执掌中国第五冶金建设公司眉山分公司，分别担任总经理、副总经理、副经理。在此之前，三兄弟都曾在眉山建华建筑工程公司工作过。
2002年，国土资源部规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地必须采用招拍挂方式出让。随后在2003年12月，境内正式获得房地产开发一级资质，得以名正言顺的进军房地产行业。
此时，领地已经开始呈现出激烈的态势。2004年1月，乐山市早期土地拍卖中，境内以单宗地块总价胜出的姿态进入公开土地市场。
随后几年，领地把业务范围扩大到了成都。2006年9月又南下广东佛山取得一块土地，同年11月成立广东领地房地产开发有限公司。
根据2014年的一份领地调查报告，截至2013年底，领地集团已完成8个项目，包括6个住宅项目和2个商业项目，包括乐山领地的时代广场、乐山的来福士、领地的凯旋帝景、眉山的凯旋河畔、眉山的巩俐景区、眉山的凯旋天成、广州的天河和雅安的凯旋帝景。
在建项目11个，分别为乐山亚马逊、乐山凯旋国际公馆、佛山海纳豪庭、眉山凯旋国际公馆、眉山凯旋广场、佛山海纳公馆、吉林世贸中心、新疆凯旋国际公馆、成都凯旋国际金融中心、吉林凯旋公馆、乐山海纳公馆。
当然，此时的疆域还是一个在国内没有名字的小公司，也谈不上规模扩张。从2013年到现在的5年里，三四线城市市场非常好，但是领地这几年没有抓住增长的机会。
界面新闻显示，截至目前，版图在贵州西昌、佛山、承德、成都、绵阳、驻马店、商丘、乌鲁木齐、雅安、张家口、攀枝花均有项目，布局范围仍以三四线城市为主。
领地集团一位负责人告诉界面新闻，领地地产目前分为成渝、乐美、攀西、川北、天府新区、大湾区、华中、新疆八个区域。
这个布局区域看起来很分散，但是重点很明确，主要是新疆、华南、四川大本营。上述领地集团负责人表示，这种布局的主要特点是三个老大的资源都在不同的区域，各有各的资源优势。
在过去两年中，该领土仍然是公开土地市场的焦点。2017年11月，经过7个小时的激战，领地以12.53亿元拿下惠城小金口汤泉片区近9万平方米土地，创下当时惠州总价最高纪录。2018年3月，领地也经过44轮竞价，最终以4.9亿拿下成都龙泉驿区一地块。
并购、股权合作也是开疆拓土的重要方式。从项目来看，2012年底，领地接手了当时成都天府广场旁的烂尾楼城市之心项目，后来被建成领地中心。2017年，在成都新津牧马山，领地集团收购了另一块低密度住宅用地，在这里建设了领地天府兰台。
在各城市公司中，领地也经常与当地开发商合作。如乐山某项目公司施乐海纳房地产开发有限公司的股东中，除了领地外，还有四川永丰纸业有限公司，此外，领地投资的河北全能房地产开发有限公司投资了承德双滦区海建房地产开发有限公司，该子公司股东为承德市地方房地产企业君泰地产。在张家口、驻马店和乌鲁木齐有地盘的项目公司也有当地的小开发商。
值得一提的是，该领土很可能通过旧城改造获得土地。据天眼查信息显示，领地集团旗下的四川汇丰土地整理开发有限公司是土地资源运营的主体，土地整理开发的大部分业务都涉及拆迁。
钱从哪里来？
过去两年，香港加大了跑马圈地的力度，疯狂买地。2018年进入土地投资排行榜前100名。一个重要的问题是钱从哪里来？
公开信息查询显示，领地最近一次融资为2018年10月的信托融资，领地于2017年通过中诚信托融资8亿元用于广东惠州王迪项目的开发。信托融资成本明显，54.42%的土地股权抵押，100%的项目公司质押。按照信托公布的8.3-8.9%的收益率，加上5-10%的手续费，这种信托理财的成本达到13-18%，很贵。
此外，四川信托多次为境内房地产项目开发提供资金支持。最新的公开信息是，2018年8月，四川信托发行乐山蓝山项目信托计划，规模3400万，收益8.1-8.9%，质押项目公司33%的股权。开发蓝山项目的乐山华瑞房地产开发有限公司大股东也成为四川信托，持股67%。
2013年成都青龙场住宅地块溢价93.33%获得，四川信托也发行了9.7亿的融资计划，投资收益每年10.4%。项目公司将其70%的股权质押给四川信托。
领地开发项目的信托合作方为五矿国际信托有限公司等。在其子公司攀枝花岳翎房地产开发有限公司中，除境内外，五矿国际信托有限公司还持有30%的股份。
除了通过信托融资外，领土还有自己的小额贷款有限公司。天眼查信息显示，眉山市东坡区泛美小额贷款有限公司股东为乐山领地房地产开发有限公司、四川建业建筑工程有限公司、四川凯旋房地产开发有限公司、四川华益通贸易有限公司，均为领地集团关联公司。
除了信托和小额贷款公司，领地的发展离不开四川当地一些小开发商和政府下属机构的支持。
如雅安城投置地房地产开发有限公司中，雅安城投房地产开发有限公司持股49%。在乐山海纳房地产开发有限公司，除了版图外，四川永丰纸业有限公司的永丰也持股49%，四川永丰纸业的股东有沐川县财政局和乐山市国有资产投资运营有限公司..新疆领地房地产开发有限公司的股东还包括四川川仪投资有限公司..
刘羽琦是该地区的领导人之一，自2011年10月以来，他多次当选为眉山市人大代表。除此之外，刘羽琦还是成都眉山商会的会长。这意味着该领土在眉山的政商关系中占有一些优势。
多位四川本土从业者对界面新闻表示，领地在2017年获得了不少融资，但出资方和领地一样神秘。据版图内界面新闻官方查阅，四川投资集团有限公司于2017年12月与版图签署了《四川投资集团有限公司与版图集团有限公司战略合作协议》，具体合作信息不详。
根据上述2014年信托数据，当时领地的资产负债率为80%。在过去两年的疯狂投资下，可以预计该地区的资产负债率仍将上升。
按照领地原来的规划，2018年的销售目标是300亿，2019年要达到1000亿。2018的预期已经跌到空。虽然业绩比2017年翻了一倍，但离原定目标还有差不多70亿的差距，这对于刚起步的版图来说也不是个小数目。
从目前版图布局的城市来看，支持三四线甚至四线小城镇的战略扩张，实现今年千亿的野心，似乎将是一项艰巨的任务。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"四川房企一哥，四川知名房地产企业"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/134317.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
