据报道，住建部近日与人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，明确禁止房地产开发企业和房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司违规提供异地房地产配置；严禁挪用个人综合消费贷款和其他购房资金。
这是近期中央和地方多个监管部门对资金违规流入楼市进行调查的一个缩影。此前，多地银监部门已经行动起来，严查挪用消费贷款资金支付购房首付的行为。《经济参考报》记者在采访中发现，在监管高压下，银行资金违规进入楼市的势头有所放缓，但仍有无证金融机构、中介公司、房地产开发商的产品以更隐蔽的形式出现在市场上。
变相的“首付”更隐蔽。
在房地产调控升级的大背景下，今年以来，监管层严控资金违规流入楼市。尤其是近几个月，银行和一些无牌金融机构的短期资金逐渐变相流入楼市，监管力度持续加大。然而，《经济参考报》记者在采访中发现，面对众多购房者迫切的购房资金需求，目前市场上仍有少量“首付贷”产品，但其形式更加隐蔽。
最近一周，记者以购房者身份咨询了多家房产中介。在表示首付资金“差不多”时，多数中介机构直言目前无法帮助解决资金问题，并称公司明确规定不得协助客户办理信用贷款和消费贷款。
但还是有少部分中介工作人员表示可以帮忙。“一般100万以内的贷款比较好解决。如果没有房子，可以在几家合作银行申请30万左右的消费贷款，还款期限最长5年。”一位中介工作人员直言，“目前银行对这种贷款比较严格，现在也不好批，但我们还是可以帮忙想一些办法。”
整体来看，在监管高压下，购房者利用银行相对便宜的资金来补足首付的难度越来越大。在这种情况下，部分贷款公司、融资性担保公司流入楼市的渠道依然“畅通”。一家融资性担保公司的工作人员告诉《经济参考报》记者，公司和一些银行有合作协议，每年都会和银行合作放款，但是贷款会进入征信系统。他介绍，通过平台借贷年利率5.4%，单个银行最高可贷70万，少数借款人最高可贷200万，200万以下无需抵押物。“如果贷款是用于消费或者装修，是可以的。”他说。
同时，一些中介机构仍然可以提供所谓的垫资服务，但成本相对较高。“具体操作是先把房子抵押给我们公司，我们提供预付款，等房子过户后再去银行申请抵押贷款，然后支付预付款。一般这种垫款的期限都在半年以内，利率差不多7%年化。”一位中介工作人员说。
“我们也可以通过担保公司帮你套现大额信用卡贷款，但需要收取中介费。”上述中介机构的工作人员说，“现在查的比较严，自己办理基本不可能成功，但是材料我们可以帮忙。”据了解，这种贷款期限较长，达到30年，贷款金额为50万元至70万元。
此外，根据记者多次采访，房地产商首付贷的情况依然存在。在北京一些远郊楼盘，购房者只需要付10%的首付，其余首付由开发商先行垫付。“80平米左右，两套房子首付不到40万。可以先付一半，另一半由开发商支付，然后在明年年底前还清。没有利息，没有手续费，相当于两年的首付。”有中介工作人员表示，这类楼盘一般买的人比较少，所以做这个的人不多。
高息资金的场外违约风险更大。
今年以来，房地产调控政策趋严，银行业不断压缩个人住房按揭贷款规模。多家a股上市银行半年报数据显示，上半年住房按揭贷款增速下降，个人贷款新增房贷占比也较去年末有所下降。央行数据显示，截至今年9月末，以个人住房抵押贷款为主的住户部门中长期贷款同比增长26.2%，同比增速比上季末低4.6个百分点。
值得注意的是，在住户部门中长期贷款增速回落的同时，住户部门短期贷款增速明显上升。央行数据显示，今年9月末，住户部门短期贷款同比增速达到38.11%，比年初提高17.85个百分点。前三季度，住户部门短期贷款增加14926亿元，比去年同期多增9428亿元，是去年同期增幅的近3倍，是去年全年增幅的1.5倍。海通证券首席宏观分析师姜超表示，去年下半年以来，银行贷款额度逐步受到限制，部分居民完成住房贷款或借入短期消费贷款，导致居民短期贷款高增长。
中国银行国际金融研究所研究员熊奇岳表示，从发达国家的经验来看，个人贷款是利率市场化条件下商业银行获取稳定息差的重要资产类型。与国际领先银行相比，我国银行业个贷占比和定价仍上升空，个贷发展应成为未来银行业转型升级的重要方向。“但目前国内个人贷款规模增长过快，银行存在集中配置个人贷款的羊群行为。大量资金涌入个贷市场，不排除存在改变贷款用途的违规行为，这显然不利于个贷市场整体的健康发展。”他说。
事实上，除了银行体系的资金可以统计，还有大量互联网金融机构、民间借贷机构、担保公司的资金流入楼市，变相帮助居民加杠杆买房，这里的风险不容忽视。中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《中国去杠杆化进程报告》指出，由于消费贷款和抵押贷款的性质不同，其利率和风险相应大于抵押贷款。目前很多消费信贷都是以现金贷的形式提供给用户，尤其是互联网金融平台提供的无抵押无担保信用贷款，放大了未来可能违约的概率。由此引发的潜在风险应引起监管部门的足够重视。
“一些无证机构的贷款利率更高。在这种情况下，如果个人加杠杆比较快，一旦市场出现波动，坏账风险就比较高。而且这种场外资金更加隐蔽，一般不纳入官方信用记录。一旦场外资金违约，肯定会影响到银行体系内的资金，容易导致更大的风险。”一位业内人士告诉《经济参考报》记者。
监管升级“多面、多轮”
居民变相加杠杆的风险一直受到监管部门的密切关注。在违规屡禁不止的背景下，监管也在不断升级。
住建部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。包括禁止房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司违规提供异地房地产配置；严禁挪用个人综合消费贷款和其他购房资金。
三部委还要求各地加大对违法企事业单位的查处力度。并将违法房企和中介机构纳入严重违法失信企业名单；将违规的互联网金融机构纳入互联网金融风险专项整治的重点对象；互联网金融机构、小额贷款公司等机构违规提供融资的，依法录入征信系统。
此前，银监会审慎监管局局长肖表示，将严查挪用消费贷款资金行为，严厉打击“首付贷”，吸取美国次贷危机教训，防止居民杠杆率过快上升，防范房地产泡沫风险。
“银监会已派出机构开展风险排查，加强规范管理和责任追究，严查个人消费贷款违规进入房地产市场。”银监会相关人士介绍。北京、深圳等地银监局10月已下发通知，要求排查消费贷款资金流向。现阶段，各银行正在按要求组织辖内分行进行调查。
事实上，自2016年初以来，我国已对房地产中介机构、网贷机构、银行等涉贷机构进行了多轮严查，坚决打击违规和投机行为。去年8月，住建部、银监会等七部委联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求房地产中介不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等非法金融产品和服务。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这意味着房地产调控正在深化。一方面通过限购限售等行政手段加强监管，建立租售并举的长效机制，减少投机获利空。另一方面，金融层面重点降低杠杆，控制投资资金来源，促进房地产回归居住属性，降低泡沫风险。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼也表示，监管部门将继续密切关注并严格控制投机性购房的金融需求。银行需要继续打击投资需求，切断这方面的金融供给。
姜超也表示，未来房地产销售将继续降温，监管层将严查居民对房地产的短期贷款，加上银行贷款额度有限，预计居民贷款增速将趋于放缓。
(原题为:《资金非法进入楼市隐蔽性强，风险大。新一轮监管严查变相“首付贷”》)
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