石庆玲/来自Xi安
近日，记者从保利发展陕西公司微信官方账号获悉，其项目保利锦尚推出了“首付7万”的营销活动。据调查，除了保利锦都，一些外围区域的项目，如金辉城、万科四季花城等也纷纷效仿。
一时间项目知名度得到提升，部分购房者也拿出了真金白银，但这种营销活动是否合规？北京金讼律师事务所主任王雨辰认为，对于房企来说，虽然这样可以提高销售业绩，尽快实现资金回笼，但通过一系列融资方式将风险转移给购房者，利大于弊。而且这本身就是违规，有被处罚的风险。
保利锦尚首付7万。
关于该项目的首付分期政策，一位置业顾问告诉记者:“签约时支付总房款的10%，2023年3月30日前支付20%，2023年6月30日支付首付，相当于7个月内支付首付。此外，项目还有一些优惠政策。比如不参加首付分期，可以获得总价97折优惠，首付分期98折优惠。”
“我们做分期主要是为了缓解年底客户的首付压力。”上述置业顾问说。在一位不愿具名的业内人士看来，之所以通过分期首付获得客户，除了冲刺年底业绩，也意味着项目在销售上面临一定压力。
Xi住建局官网显示，2022年5月，保利金尚首次报价，均价14853.36元/平方米，共计132套房源，最终核实人数超过房源数量，于是摇号开启。然而，这种热度并没有持续多久。从5月份开始，保利锦尚已经做了10次推盘，共计1670套房源。只有前三推需要摇，其余都是平的。
保利金尚作为陕西保利在港区开发的第一个项目，在品牌、开发能力、交付力上都有优势，没有港区新盘的集中入市，项目是卖不出去的。
资料显示，保利锦尚位于国际港区港兴三路与和泰路交叉口。其产品为毛坯房高层和小高层，户型面积有95平米、105平米到108平米、128平米，主要针对刚需和新改客户。此外，还有少量130平米到140平米的四房产品。
目前该板块是港区新房供应量最大的板块，也是竞争最激烈的板块。有两个项目，岳云之家和龙翔奥城龙悦之家，无论是产品还是价格都不相上下。其中，岳云之家主力户型100平米、125平米均价约15200元/平米；奥城龙韵景府的户型是122平米三房，143平米四房。最新备案价格15900元/平方米。放眼整个港区，在售项目有华润紫云府、香港悦府、九月、中冶奥体云景等20多个。
激烈的竞争环境和业绩的压力，迫使保利金尚在营销上不断创新。这种行为值得肯定和鼓励，但效果如何还要看购房者是否买单。一位购房者告诉记者:“这个政策没有吸引力。能在七个月内筹到剩余资金的人不会选择首付分期。”
警惕风险
除了保利金尚，一些外围区域的项目也给出了分期首付的政策。
如位于景河板块的金地乐华翰林艺术现场、滨江金悦，推出了首付5-9万元的营销活动；位于蓝田的万科四季花城，推出首付5%，交付前三个月补足剩余首付；位于泾河新城的金汇城，只需首付7万元，签约后3天内支付总房款的10%，其余20%在3个月内支付。
首付分期操作是否合规？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期和首付贷款类似，但不完全一样。前者可以先签住房且不涉及贷款，首付贷款涉及贷款及相关流程会完成。首付贷肯定不合法，但是首付分期存在灰色地带。如果没有过户，只锁了房源，逐步付款，只能说有买房收房的风险。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，首付分期和首付贷款不完全一样。前者，比如一个月或半年内支付30%首付，属于“擦边球”，不属于明显违规；如果购房者分期首付，相当于首付。
此前，市场上一直存在“首付分期”的现象，尤其是在市场整体表现不好的时候，一些房企往往会用“首付分期”来吸引购房者，从而刺激销售。李分析说，设定首付比例的要求是为了衡量购房者的还款能力。如果相应的首付、月供、流水合格，后续的房贷可以得到保障；首付靠融资的话，后续还款压力大，违约概率高，是上述问题的关键。
对于购房者来说，也是需要仔细甄别的。王雨辰向记者分析:“首付看似没有手续费，但有些人为了及时支付剩余首付，通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、中介机构等进行融资，不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。特别是一些机构提供的融资利润，一不小心就会掉进理财陷阱。”
为了保护各方利益，维护房地产市场健康稳定发展，监管层多次出重拳。2018年，住建部会同六部委开展了治理房地产市场乱象的专项行动，包括整顿和提供“首付贷”或采取“分期首付”。同年，Xi房管局等11部门联合下发通知，明确规定房地产开发企业不得通过提供“首付贷”或“首付分期”等方式，违规或变相为炒房者垫付首付款。
这一次，在首付分期归还之际，很多城市也加大了监管力度，郑州就是其中之一。如果“首付分期”继续在Xi安市场蔓延，相信Xi安也会有类似的监管动作。另一方面，也提醒购房者在买房时擦亮眼睛，结合自身情况仔细权衡利弊，千万不要迷失在眼花缭乱的营销活动中。
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