世纪金源决定亲自出马，把香港上市的物业服务打包。1月20日，港交所贴出的这份文件，目前还没有更多的募资信息，但却勾勒出了这个以房地产起家的黄氏家族企业的部分财富版图。
本次上市主体为世纪金源服务集团股份有限公司(以下简称“世纪金源服务”)。招股书显示，历史可追溯至1992年的配套物业管理公司，但其股权的大规模调整始于2020年8月。作为世纪金源创始人黄如论的两个儿子，黄涛和黄世英通过间接持股和家族信托完成了上市主体的股权改造，持股比例达到92%。黄如论并未出现在上述文件中。
招股书显示，世纪金源服务无银行贷款，披露现金流充裕，自2020年底起可维持至少19个月的稳健财务状况。除了黄氏家族的持股，世纪金源还引进了持有8%股份的。根据招股说明书，马涛是一位经验丰富的投资者，在中国的房地产、农业和医疗保健行业拥有多年的经验。他在许多国内外公司担任重要职务，拥有广泛的商业资源网络。
除了上述资本运作，世纪金源服务的融资记录非常干净。对于募集资金的用途，招股书披露了一系列业务拓展和补充资金的收购或投资计划。但在物业服务公司纷纷上市的当下，破发的概率是50/50。世纪金源的未来如何？
房企分拆物业服务，上市潮汹涌。
物业服务公司对港交所来说并不陌生。已经有39家上市公司，世纪金源提供的服务量并不大。近两年每年收入规模约10亿元，其中约80%来自物业管理服务，其他收入来自增值服务。截至2020年第三季度末，总签约建筑面积约7410万平方米，总管理建筑面积约6390万平方米。
与很多与房地产企业关联的物业公司类似，世纪金源服务并不拥有任何物业，其业绩主要来源于世纪金源集团开发的物业，包括大部分住宅、购物中心、写字楼等。2018年，管理的建筑面积90%来自这里，2020年由世纪金源集团承接开发大型购物中心和奥特莱斯。不过，世纪金源也通过外包的方式为第三方服务。
对于此次上市，在外界看来，是一种行业趋势的结果。2014年6月，花样年控股将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，成为中国大陆首家将物业分拆上市的公司，随后各路玩家纷纷效仿。到了2018年，开始积累成一波。碧桂园服务、保利物业、郑融物业、金融街物业、恒大物业都是这个的产物，井喷之势不可阻挡。
2020年底，华润万象人寿上市，首日涨幅超25%。还有几十家公司在筹备上市进程，世纪金源服务只是其中之一。港股上市的物流企业平均市盈率在35倍左右，远高于港股10.3倍的平均市盈率。一些第三方机构将这一趋势解读为企业拓展融资渠道，优化企业杠杆。相对于房地产开发板块，这类业务更容易受到资本的青睐。
政策是背后的推动因素之一。2018年以来，信贷环境不断收紧，房地产企业融资环境日益严峻。“房住不炒”是政府反复强调的重点，在一定程度上影响了价格和交易量，而来自资本市场的反应是股价的低迷。物业管理是刚需，虽然利润微薄，但受宏观调控影响较小，可以在现有业务基础上拓展经营项目。
2020年10月，国家发改委等部门联合发布的《近期扩大内需促进消费工作方案》中，不仅提出了“打造智慧物业平台”，还谈到了“增加社区生活服务消费”和老旧小区改造。相应的，中国的房地产市场也进入了存量阶段。券商东方证券研究报告指出，物业服务是对外的，资本市场为物业公司提供了重估的平台。
新冠肺炎疫情是一个突然的推动因素。疫情期间，物业企业起到了常态化防控的作用。世纪金源服务在招股书中表示，自2020年第二季度起，由于中国放宽多项与新冠肺炎疫情相关的旅游限制，其物业管理服务、增值服务及业务拓展逐步恢复。同时，房地产企业的资金回笼有限，打折卖房的情况屡见不鲜。
2020年12月，在一个行业论坛上，信诚悦服务集团首席战略官兼秘书长游剑锋表示，到2021年第三季度，还会有一波物业管理公司上市潮。原因是港交所主板上市条件正在征求意见，提高上市前一个会计年度的净利润要求，后者将于2021年7月1日正式实施。根据这个条件，物业管理企业的管理面积必须在2000万平方米以上才能上市。
行业受追捧。海通证券在一份研究报告中指出，物业行业将成为万亿级蓝海市场，预计到2022年行业总规模将达到1万亿元。2019年底，易居企业集团CEO丁祖昱预测，未来10年物业管理规模将达到500亿平方米，物业服务市场空房间从基础服务到增值服务将达到3万亿。
然而，热潮之下，泡沫也在涌现。最直观的体现就是上市破发。2021年首家在港交所上市的地产公司荣万家首日遭遇破发，开盘价较发行价下跌4.9%。这不是个例。恒大地产、世茂服务上市首日均破发。供应过剩和整体估值回调都是因素，但IPG中国首席经济学家柏文表示，部分中小地产股和缺乏亮点的地产股破发是大概率事件。
大物管+大商业，世纪金源服务推高毛利率。
世纪金源服务在招股书中披露，一方面通过提升服务提升21个重管物业的物业管理费率，平均提升幅度约36%，其中万人以上的住宅物业市场每月物业管理费由每平方米2.52元提升至3.50元。另一方面，在开拓第三方客户的同时，正在推进社区新零售服务，投资机器人公司，2020年获得提供装修服务的资质，计划从2021年开始提供服务。
超大型项目和京津冀都市圈是世纪金源的优势，这也促进了世纪金源服务的盈利。2018年至2020年前三季度，世纪金源服务毛利率分别为32.1%、31.8%和37.6%，高于第三方统计的百强物业公司平均水平约9个百分点。但物业管理服务的收入基本都是承包制产生的，即按照管理的建筑面积收取固定的费用，而世纪金源服务披露的财务数据是亏损的，但一直在收窄。
对于高毛利率，世纪金源服务解释得益于其大规模综合楼宇物业管理运营模式的规模效应，以及利用技术和自动化工具控制成本和提高服务质量。在招股书中，世纪金源服务通过图片展示了一个典型的世纪城项目的地理布局是“大物业管理”和“大商业”的搭配。
公司表示，这些项目通常由毗邻或嵌入大型购物中心、商业资源丰富的大型住宅小区组成，这种布局使其能够促进住宅和商业实体的互动，发展多元化的增值服务，形成全面的生活服务生态系统，实现大型住宅小区和购物中心的协同效应。此外，私有域流量运营的应用为其增值业务创造了独特的优势。
不仅如此，世纪金源服务还将管理模式复制到其他物业项目中。例如，2019年1月开始管理山东省德州市一家独立第三方物业开发商开发的物业项目。其管理的建筑面积接近70万平方米，2019年的毛利率较2018年上升约20个百分点。
同为华泰国际独家赞助商的荣万家，也是依托房地产企业荣盛地产，也涵盖购物中心、写字楼等业态。但由于单边平效率低，平均物业费不到2元，管理面积不高，来自第三方的管理面积仅为0.52%，其2019年整体毛利率为18.2%。
与荣万家相反，恒大地产与世纪金源服务类似，通过多元化的物业组合和签约主题公园、产业园区等其他物业类型来获取收益。不仅如此，恒大地产还将物业费从2019年同期的1.82元提升至2020年上半年的3.65元，并通过降低人力成本、采用技术赋能控制项目等方式提升整体利润率，2019年达到23.0%。
黄氏家族从房地产切入金融领域。
早在2004年，就有媒体报道世纪金源集团欲在世纪中期上市，当时股价飙升。时任世纪金源副总裁的黄涛在接受采访时表示，“我们对上市不感兴趣”，并表示我们从不阅读股票杂志。然而，他接手父亲的生意后，却在搅动资本市场为己所用。
2017年，黄如论因涉嫌受贿被免去政协委员职务，黄氏兄弟逐渐走向前台。2018年1月，黄如伦分别与黄氏兄弟签订股权转让协议，将公司50%和30%的股权分别转让给和黄世英，后两人分别持股60%和40%。世纪金源总经理一职也由黄如论调任黄涛。
2020年底，新京报报道，世纪金源继续资本扩张。很多机构都成了黄氏兄弟资本扩张的工具。过去5年，这家房地产大亨一直在寻求向轻资产市场转型。其官方曾透露，产业布局将围绕大消费、大健康、新技术展开。
岁末年初，当世纪金源再次在上海和富阳拿地的同时，黄涛在资本市场上也颇为激进。一方面，西藏晶元利用3个月时间，通过集中竞价买入万通科技股票，仅落后第一大股东南方银谷2.4万股。另一方面参与中信建投定增案，认购金额与中国人寿并列第一，利用参股公司抢占前十大股东两席。
世纪金源官网显示，其已在中国大陆投资2580亿元，地产以外的金融业务早已布局。2002年入股北京银行后，世纪金源一直在蚕食许多机构。虽然黄涛被卷入a股操纵案，资本布局有所收缩，但其持有的不仅是证券牌照，还有保险牌照，云腾投资位列农银人寿股东之列。
这一次，我直接去了港交所。虽然有行业趋势作为背景，但黄氏家族也走上了资本市场的前台。
新京报壳牌财经记者陈良编辑陈力校对王新
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"毛利率远高同行的这家物业要上市！背后地产二代黄涛三度资本扩张"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/119714.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
