文/乐居财经赵薇
6月15日，碧桂园宣布，将提出回购2022年7月到期的票据的4.75%，并以每1000美元票据1000美元的收购价现金购买其任何及所有未偿票据。本次还款完成后，碧桂园年内无到期美元债务。
该计划中赎回的优先票据将于7月到期。截至本公告发布之日，票据的未偿本金总额为6.83亿美元。
2022年以来，碧桂园回购次数不断增加，单笔回购金额从500万美元到900万美元不等。这次回购是今年的一次大手笔。
对于房地产企业来说，回购美元债券说明企业资金相对充裕。分析人士认为，要约收购回购是一种更高效、更透明的主动债务管理方式，有助于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业和优质民营房企的信心。
除了碧桂园，旭辉控股、建业地产、中粮控股、融信中国、郑融地产、雅居乐、祥生控股、嘉园国际、世茂集团、时代中国等企业也相继回购公司债，提振市场信心。
但实际上，目前并不是所有房企都有实力回购公司债。根据CICC的统计报告，2022年前5个月，已有22笔房地产内债展期。时间线再往前推半年，展期内的内债已达46只。
此外，许多房企未能通过延期条件，并向投资者提供交换要约。截至6月初，房企今年已发行26只新增美元债券，其中16只为交易所要约，占比61.5%。
有业内人士指出，投资者同意延长期限或交换要约，其实是无奈之举。在房地产企业巨额债务的压力下，大部分优质资产处于抵押状态，比如强行向法院申请破产清算，最终费时费力，收效甚微；投资者可以提高对延期的容忍度，这也说明他们更愿意抱着共克时艰的心态，相信市场和企业。
上述业内人士继续指出，行业销售并无明显回暖迹象，房企现金流长期未见改善。在此轮偿债高峰的压力下，恐怕会有更多的房企加入展期，而之前已经展期的债券必然会出现实质性违约或二次展期。在这样的背景下，投资者的容忍度会降低。
融资方面，5月份，房地产企业融资规模大幅下降。100家典型房企融资总额519.75亿元，环比下降40.3%，同比下降50.2%。单月融资规模创2019年以来第三低。
与此同时，年内房企第二波偿债潮临近。
据克而瑞房地产研究中心统计，6-7月，200家核心房企境内外债务约1755亿元，占下半年到期金额的61%。其中，民营房企近两个月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
在6月份到期的债券中，凯撒到期的四张海外优先票据、索尼到期的一张优先票据和华夏幸福的一张海外债务已经拖欠利息。
下半年，海外债务约占民营房企到期债券的56%。年内到期规模超过100亿的房地产企业债券12只，民营房地产企业8只。从过去几个月的情况来看，至少有9家上市房企公告未能按时支付到期债券本金或利息，构成实质性违约。
已经构成违约的房企都是民营企业。
在偿债压力下，许多房地产企业出售或转让资产。6月14日，中远集团以50.15亿元出售位于北京丰台区李泽商务区的远洋夏普中心项目，买方为项目合作方中华保险股份有限公司中国平安人寿保险公司；阳光城拟将浙江永康6块土地转让给滨江集团，华夏幸福、泰禾集团也已进行资产转让。
中国住宅研究会近日发布的报告分析认为，当前房地产市场再次迎来全行业层面的严峻考验。以往依靠高杠杆、高周转的房企发展模式已经失去根基。目前行业竞争加剧，格局剧变，头部集中度放缓。规模不一定是优势，但在资金紧张的情况下是劣势。资源成为重要的竞争砝码。这方面先天不足的民企比较弱，央企越来越有竞争优势。民营房企不得不面对如何生存和发展的问题。
《丁祖昱楼市评论》一文指出，下半年对房企来说仍是煎熬。虽然政策端有松动迹象，但总体还是偏紧的。目前房企融资形势非常困难，尤其是民营房企。除了重点企业支持的优质民营企业，一般民营企业在国内发债比较困难。海外发债大多是与投资者达成展期协议，用高利率置换到期债券。可见，国内外房企的融资状况并没有明显改善。目前任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观，资金安排计划要谨慎，通过卖回款和处理优质资产来获得现金流入。
也有业内人士表示，民营房企融资环境有所改善，但目前空 room有限。金融机构对房地产行业的信心仍未恢复，对民营房企的金融支持仍十分谨慎。但对于国有企业来说，由于其信用水平较高，在房地产贷款、M&A贷款、M&A债券、信用债等方面都得到了支持，融资环境明显改善。
本文来自乐居财经。
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