3月24日，时代邻里就收购广州郝晴物业管理有限公司达成协议，总对价3272.3万元；
4月9日，以1.42亿元收购广州时代融信小额贷款有限公司70%股权；
5月11日收购广州尧城物业管理有限公司100%股权及股东权益..
乐居财经王湘南发自广州
在登上2019年末班车，登陆港交所后，时代邻里(09928.HK)今年收购动作频频。
小步快跑的扩张步伐透露出一丝焦虑。
从新披露的年报来看，2019年时代邻里收入约10.81亿元，同比增长约55.4%；毛利约3.05亿元，同比上升约60.3%，毛利约28.2%，同比上升0.8个百分点。
2019年，时代邻里的核心数据录得增长，但与同行相比，这些数据有些尴尬。统计显示，截至2020年第一季度，共有22家内地房企在香港上市。这22家物业公司的平均营业收入、毛利和毛利率分别为24.53亿元、6.73亿元和29.9%。
毛利率低于行业平均水平，营收和毛利甚至不到平均水平的一半。时代邻里要突破增长上限并不容易。
焦点
01
奇怪的“剪刀差”
与大多数脱胎于房企的物业管理企业一样，时代邻里可以说是时代中国(01233.HK)的“大胸儿”。然而，随着行业销售疲软，时代中国曾经的高增长业绩开始产生不确定性。
公开资料显示，2017年和2018年中国合同销售额分别为416亿元和605亿元，同比增长41.9%和45.5%，而2019年中国合同销售额为784亿元，同比仅增长29%，较上年下降16.5个百分点。
在这种背景下，时代的邻域也有了意想不到的扩展。当时在港交所的敲钟现场，被问及未来来自时代中国和第三方收入的比例规划。时代邻里董事局主席白锡鸿并未正面回答，仅表示“未来时代邻里将继续与时代中国保持紧密合作，与更多独立第三方开发商合作，不断扩大管理布局和业务规模，实现企业更快发展。”
2019年报显示，时代邻里管理的区域中，45.2%来自时代中国，54.8%来自第三方开发。但从营收占比来看，来自时代中国的营收仍占大多数，占比56.3%，来自第三方的营收占比43.7%。
对比管理面积占比和来自时代中国的收入占比可以发现，2018年，前者为71.2%，后者为73.2%，两者相差不大。但2019年两者相差11.1个百分点，差距明显拉大。乐居财经看了年报，没有发现时代邻里的相关说明。
根据时代邻里此前的招股书，分拆上市后，母公司时代中国将不保留时代邻里已发行股本中的任何权益。时代中国实际控制人岑钊雄及其配偶李一萍将通过冯娅企业直接持有时代邻里已发行股本的56.06%。
有分析认为，由于收入的“剪刀差”，岑钊雄涉嫌从房地产向房地产输送利益。
此外，在招股书中，时代邻里还设定了一个小目标，即2020年至2022年，公司预计收购四八家物业管理公司，总建筑面积超过5000万平方米。
随着地产赛道的玩家越来越多，竞争越来越激烈，并购的难度无疑增加了。彩生活执行董事兼首席执行官唐曾表示，“如今，新增物业的难度是以前的10倍，收购物业公司的价格是以前收购的5到10倍。”
随着主要收入来源的业绩压力和并购难度的加大，现在需要给时间邻是否能保证未来业绩的稳定增长打上一个问号。
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劳动力成本高
时代邻里的商业模式并没有什么特别之处。收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他服务。其中，物业管理服务收入占2019年总收入的62.7%，比2018年同期上升4.7个百分点；其他三部分分别占25.5%、7.3%和4.5%，占总收入的37.3%。
不过，时代邻里的物业管理服务业务毛利率较低。年报数据显示，2018年物业销售在四大业务板块中最低。该业务的毛利率虽然在2019年小幅上升了1.8个百分点，但并没有明显改善，仍然在四大业务板块中排名倒数第二，继续拖累毛利率的整体实现。
2019年，时光邻里增值服务毛利率最高，达到55%，是公司未来利润增长的重要组成部分，但较上年下降0.8个百分点；从收入占比来看，2018年也是8.5%，7.3%。
作为劳动密集型行业，物业管理的人力成本普遍高于其他行业，时代邻里也难逃刻板印象。
2019年年报显示，时光邻里2019年销售成本约为7.76亿元，较2018年的5.03亿元增长53.6%，与营收增速几乎持平。在销售成本中，人工成本是大头。2016年人工成本1.69亿元，占比59.1%。到2019年，成本已经达到5.02亿元，占比64.7%。
时代邻里的毛利率已经被高昂的人力成本直接拉低。
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