近日，头条自媒体大V“刀哥”爆，深圳国企进军租房市场，投资5000亿，将统一纳入40万套城中村房屋，改造成人才公租房。
同时，他还透露，未来将计划盘活900万套小产权房，70%的租赁房，30%的商品房。
目前不知道大V说的是否属实。如果是真的，也会引起不小的轰动。
KK的预言就要实现了？早在2010年，天涯论坛大神“KK”就预言，土地财政完成历史使命后，国企将进入租赁市场。
KK得出这一结论的原因是，地方政府需要为土地财政寻找替代收入来源。
众所周知，在过去的20多年里，地方政府一直依靠源源不断的卖地收入来支撑地方财政的高企和城市化进程。
但商品房市场饱和后，叠加近两年全球经济低迷，地方政府土地出让收入陡然下降，地方债务危机愈演愈烈。地方政府需要寻找新的财政收入支柱。
正如KK预测的那样，住房租赁市场有很大的利润空这正好可以解决地方政府的财政收入问题。
还记得这两年政府一直在组织全国产权登记吗？大概是为政府进入住房租赁市场做准备。
那么住房租赁市场的利润能否替代土地出让金的收入呢？
以广州为例。根据网上的数据，广州的村庄有多达99万间房屋，共有280万间房屋。假设政府拿走70%的市场份额，大概是196万套房子。
以200元每套月均净利润计算，一个月3.92亿元，一年47.04亿元。2022年广州土地出让金达到1552亿元，明显高于房屋租赁收入。
就算每套平均月净利润提高到500元，500元也已经很高了。毕竟这些村的房子价格低，净利润仍然只是土地出让金的零头。
因此，依靠地方政府通过进入住房租赁市场来替代土地财政，基本上是不可能的。
当然，政府也可以进入公寓市场，同时对商品房征收房产税，土地出让收入只是下降，不是消失，只是需要置换一部分。
韩国模式可以借鉴。自媒体账号“刀哥”的微头条，提到深圳借鉴了新加坡的模式，但深圳的模式显然不是借鉴新加坡的“人才室模式”。
新加坡的人才房不会分割商品房和人才房市场，而国企进村是为了解决中下层的生存问题。与此同时，商品房将成为稀缺资源，穷人只能租住。
值得学习的是韩国模式。
韩国模式又被称为全租模式，即租客向银行借租房押金，贷款金额约为房屋价值的30-40%。那么租客只需要每月向银行偿还利息，不用交房租，房东就可以拿着存款紧急买房，扩大业务。
最近韩国的全租模式因为风波上了热搜。原因是韩国只有在美联储加息的情况下才能加息，导致租客贷款利率上升，月息大幅增加。大量租客要求房东退还押金，房东却将钱用于投资，导致大量房东跑路。
但如果学习韩国模式，就不用担心地主跑了，因为政府才是地主。
未来利率还会继续下降，采用全租模式确实更划算。月息不会太高，也不用像买商品房一样背房贷。
对于政府和国企来说，可以用租客的押金继续买房，解决了买房的资金来源问题。
房租真的会便宜吗？许多人容易产生误解。政府统一管理住房租赁市场后，集中力量办大事，资源的利用率和效率会大大提高。不会再有黑心的中介，房价会降低。
这么说吧，这个想法是理所当然的。
没有充分竞争的市场，就会导致垄断，也就是垄断者有定价权，谁不喜欢赚钱？
就像大家一直抱怨油价太高，因为两桶油垄断市场，电话费太贵，因为三大运营商垄断市场...这样的例子不胜枚举。
在充分竞争的市场中，商品或服务的价格最终将由供求关系决定。
但政府肯定不会允许一家公司垄断市场，至少会有两三家公司参与市场竞争。
另一方面，政府进入住房租赁市场，一方面是为了财政收入，另一方面是为了解决大城市中下层的居住问题。
对于普通人来说，肯定是利大于弊的。
看过“KK神”帖子的网友应该知道，这种模式只会推高商品房价格。
很简单的逻辑，政府控制住房租赁市场后，商品房将成为稀缺资源，竞争加剧。
按照KK神的预测，商品房是核心资产，这是富人的专属区，因为大家都想跳进富人阶层，让孩子上好学校，那么商品房就会成为稀缺资源，价格只会越来越高。
偏远地区会是出租房，中下层聚集的地方。
当然，KK神的很多言论今天不能说了，就说到这里吧。
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原文地址"深圳国企进军租房市场，天涯论坛预言即将实现，韩国模式可供参考"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/118205.html。
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