第一部分|蔚县近三年的运行轨迹和数据概述
蔚县房地产市场从2017年到2019年6月经历了几轮价格过山车运行，直到2019年10月才进入稳定缓和期。以东部经开区、主城核心区、滨水新区、岩云金座区、城南区、县内五区为整体，均价约6023元/平，所有楼盘开始稳步销售。除了二手房的成交量，2019年新房月均销量约为198套，房管局网签量显示全年销量约为2350套。
进入2020年后，受疫情影响，蔚县1-3月整体成交量较低，3个月总销量不足100套房源。2020年4月，随着疫情的逐步解除，前三个月积累的客户开始集中消化。因为当时市场上可售项目不多，所以以滨河湾中央公园、东方汉唐、天宝雪绒花之都、剑桥春雨为主要销售项目。4-6月期间，7月之后，县城有大量新项目入市，如龙昂御景园、天宝百悦湾、星源公园、名门荣耀府、兴隆广场1号、何琪公馆等。7月份以后，由于新项目开盘，月均成交量增加到近400套。2020年全县整体销量达到3446套左右，比2019年增加1096套。
2021年1月，县医院凤凰城和锦绣城取得预售许可证，两个项目同时开盘。受疫情影响，当月两个项目成交约380套。2021年2-3月，县城每月销售约260套，2021年4月为传统销售旺季。据统计，本月各项目销售并不理想，单个项目平均销售不足30套/月。
2021年新规划开盘的楼盘有金悦府、卓城嘉园、明帝7号、东方汉唐二期、下关新居等。，市场总未售库存约为7，917套。可以预见，市场竞争将进一步加剧，各房企的销售政策将直接左右市场的价格走势。未来市场价格如何运行取决于三个关键变量:土地供应、棚改策略和城市核心区未上市建筑的平均售价。
第二部分| 2020年市场概述
核心词:可售房源太多，供大于求。至此，蔚县进入“买方市场”。
2020年初，蔚县市场受到新冠肺炎疫情的影响，但上半年蔚县房地产市场未受影响。虽然短期内需求受到抑制，但疫情正式释放后，正常交易量得以释放。
随着蔚县几个有影响力的楼盘“节点红利”的到来，如中央公园的交付、东南新城龙昂御园的推出、星源雪绒花府的专场交付、天宝雪绒花的“买房装修”，每套房子的均价基本在5800元左右，月销量基本在52套左右，尤其是品质和口碑最好的东汉唐时期的房子交付后，从去年4月开始，
2020年下半年开始，蔚县康居北街东侧三块地集中入市(华宝集团、凤凰城、七号公馆)。8月天宝博悦湾5400元低价开盘，9月龙昂御花园5200元开盘，10月名门荣府车位、地下室等几个对市场价格影响较大的楼盘入市。蔚县市场急转直下，价格战正式上演。
10月上旬，物价预期进一步下降。作为城市核心的地王项目何琪大厦低价入市。何琪公馆入库期间，对外报价预计开盘价7800-8200元/平方米，但实际开盘价只有6800元，给了地下室，相当于成交均价650元/平方米左右。蔚县前地王低价入市，蔚县进入第二轮大幅降价。
2020年11-12月，临近年底，工程款结算压力加大。为了在整体市场中争夺更大的“蛋糕比例”，积极疯狂的价格促销和私人特别优惠轰轰烈烈地上演。一些房企不再单纯考虑项目的未来利润，更多考虑的是现阶段快速回收投资，确保安全。市场整体价格下降近800元/平方米，百姓观望情绪加剧。
第三部分|市场上出售商品的信息
库存情况:截至2021年4月1日，蔚县目前在售项目20个，较2020年增加3个，未售库存已达7917套！库存是蔚县房地产史上最高的，供大于求的局面将贯穿全年。
2020年4月1日蔚县待售商品数据汇总
第四部分|蔚县市场走势判断
银湖地产观点:虽然未来市场无法准确判断，但从经验来看，影响市场走势的变量有五个。首先，新增房源数量和住房供应总量是否激增？第二，政府土地供应是否激增？再次，主城区未入市项目(下关新居、七号公馆)是否存在现金流现象？第四，是否有大规模的棚改拆迁行动？第五，是否有大规模的新产业吸引投资进入县城，导致长短期大量人口落户？有了五者之一，市场波动的可能性就变得非常大。
银湖判断短期内市场会进一步下跌，成交量会进一步萎缩。同时，由于银行贷款政策收紧，各房企的还款和现金流压力会加大，可能导致个别房企推出低价促销政策，从而造成整体价格下降。预计市场总成交量将从3446套降至2550-2650套，成交量将趋于稳定。县内五区整体均价将降至5600-5750元，趋于稳定。
银湖建议，政府的引导对蔚县房地产市场未来的健康发展至关重要。不稳定的项目要控制，不能让个别房企随意定价破坏市场整体稳定。
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