前几天“你名下买的房子不一定是你的房子”冲上微博热搜，引发了网友对名下买房的讨论。
实践中，出于限购、限贷、逃债、逃税或身份关系等原因，存在托词买房的情况。
一些购房者通过“借名购房”规避了购房障碍，却忽视了“借名购房”的巨大法律风险。
那么，实名买房有哪些坑呢？
打着争议的幌子买房
分手情侣打官司。
张先生和李女士曾经是恋人。因为李女士没有在北京买房的资格，所以以张先生的名义买了房。总房款440多万，其中首付290多万由李女士支付，其余150多万主要由张先生支付，房屋登记在张先生个人名下。
双方还为此签订了协议，明确约定房屋由李女士以张先生的名义购买，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士偿还。两年后，张先生配合将房屋过户到李女士名下。
不久后，两人分手，双方因房屋过户发生争执。李女士停止还款，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷起诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。
庭审中，张先生辩称，他认可自己名下买房的事实，并一直在催促李女士尽快完成过户。但是李女士名下已经有两套房了。按照北京的限购政策，她没有资格买房。所以，是因为李女士自身的原因，导致她没能完成转账。房子登记在自己名下，不仅影响购房资格，而且作为房贷的主要贷款人，李女士断供后，银行一直要求还款，心理压力很大。为了不影响个人征信，先生只有先还款，而这些费用应该由李女士承担。
诉讼期间，双方约定将房屋过户至李女士名下，剩余借款由李女士负责偿还。法庭辩论结束前，李女士提交了一份购房资格核查表，证明自己有资格在北京买房。双方争议的焦点主要集中在各自的损失上。最终，法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士支付张先生共计12.7万余元。
宣判后，张先生提起上诉，双方在二审法官的主持下达成和解。
法官的陈述
名下买房，是一方同意以他人名义买房，并将房屋登记在他人名下，使名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，因规避购房资格限制、逃避债务、给予购房特别优惠、隐匿不动产、减免税收、获得贷款或基于身份关系等原因，以夫妻或父母子女名义购房合同纠纷较为常见。在主体合格、意思表示真实且不违反国家法律和社会公共利益的情况下，借名购房合同有效，借款人享有房屋权益。
本案中，双方签订了协议，约定了名义购房关系，并以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和贷款人的角度来看，这种做法是值得肯定的，但在名下买房还是存在很多法律风险。
除了这种情况，常见的风险有:
登记人反悔，在投资人没有足够证据证明双方关系的情况下，很难取得房屋产权或者收回购房款。房屋被征收，征收补偿款由登记人收取，产生纠纷；房屋的实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产的风险。
把父亲名下的房子叫贷款名。
儿子要求确认所有权的诉讼请求被驳回。
李先生和顾女士有两个儿子和一个女儿，即长子李佳、次子李毅和幼女李冰。两人生前买了两套房子，都登记在李先生名下。第二个老人去世后，三个子女因财产继承协商未果，诉至法院发生法定继承纠纷。
李佳在继承诉讼中提出，其中一套房屋虽然登记在李先生名下，但实际上是他购买的，一直由他使用。他是房子的实际所有人，这个房子不应该作为遗产分割。在此基础上，他单独提起了权属确认诉讼，要求房屋归他所有。
李毅、李兵不同意李佳的说法，称两套房子都是单位分配给父亲的福利房，购房款是父亲出资并登记在自己名下，属于父母的遗产。因为两个福利房面积超标，后来补交了房价差价。虽然差价由李佳支付，但不代表李佳取得了房屋的所有权，房屋仍是其父母的遗产。
法院经审理认为，李佳主张涉案房屋系以李先生名义购买，应证明双方约定以李先生名义购房，但其未就以李先生名义购房部分提交相关证据，应承担举证不实的法律后果。仅有房屋投资的行为不能产生对抗不动产物权登记的效力，故驳回李佳的全部诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉，判决已生效。
法官的陈述
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国采取登记效力的立法体例，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。依法登记后生效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。仅有出资事实不能抵消不动产物权登记的效力，也不能设立不动产物权。
在继承诉讼中，经常会有一方继承人提出房屋是在被继承人名下购买的抗辩，称房屋虽然登记在被继承人名下，但实际上是被继承人之一购买的。在这种情况下，因为涉及到审查遗产范围，继承纠纷案件会根据不同情况区别对待。
当事人范围一致的，在继承案件中吸收，一并审查处理继承范围。当事人范围不一致的，主张名下购房法律关系的一方可以另案提起合同或者权属确认之诉，另案审查名下房屋是否成立，明确房屋权属。此时继承案件只处理权属确定的遗产。
就借名人而言，主张实名购房的一方除了出资事实外，还需要提供证据证明双方存在实名购房的约定，且实名购房的约定不违反国家法律、行政法规的规定。如果借名购房协议合法有效，法院可以判决房屋过户到房屋实际所有人名下。本案中，李佳未能提交证明其名下购房法律关系成立的证据，故法院驳回其诉讼请求。
“借名”购买的房屋被查封。
名人请愿排除强制执行
2018年，为了躲避限购政策，李女士借用弟弟李先生的名义购买了新房。该房屋由李女士出资，商品房预售合同中“买受人”的签字是李女士以李先生的名义签字，并有其手印。买房后，李女士一家实际住进了房子，并支付了日常水电煤气等一系列费用。但房子只办理了预售合同备案，没有办理过户登记手续。
2020年，法院生效判决确认李先生对宏远公司负有清偿借款债务的连带义务，判决李先生向宏远公司偿还该款项。因李先生未履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，查封前述登记在李先生名下的房屋进行预售。
2021年，李女士提出执行异议，认为自己是房屋的实际所有人，法院作出裁定，驳回李女士的异议请求。李女士不服该裁定，提起执行异议之诉。她以该房屋是以李先生的名义购买并登记在李先生名下为由，主张涉案房屋归她所有，据此主张有权排除强制执行。
法院经审理认为，涉案房屋尚未办理房地产权属登记，李女士基于借款房屋的合同关系直接申请确认没有法律依据。至于李女士是否享有足以排除标的物强制执行的民事权益，即使李女士对名下购房的主张属实，李女士与李先生之间的关系也是名下购房合同。在此基础上，李女士仅享有要求李先生履行名人义务的债权，不应先于宏远公司的债权受到保护，据此驳回李女士的全部诉讼请求。
宣判后，李女士提起上诉，二审维持原判。判决已经生效。
法官的陈述
基于借款名下的购房合同，可以直接请求确认享有产权吗？司法实践中，通常不支持借用名人以名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋所有权。但要求名人履行实名购房合同，办理房屋过户登记手续。符合报名条件的，可以支持。
原因是借款人享有的不是排他性的财产权，而是合同债权。在借名购房纠纷中，要区分内部法律关系和外部法律关系。借款人基于名义购房合同取得债权请求权，即内部法律关系，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。
本案中，即使李女士主张以借款名义购房属实，其基于以借款名义购房而产生的也只是债权请求权，不能产生物权变动的结果，不足以对抗宏远公司享有的强制债权。因此，她排除对涉案房屋强制执行的主张不能成立。
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