我是武汉的方姐，资深房产投资专家。你久违的房屋战略家，为一万人提供了最佳解决方案。芳姐不像其他自媒体，你想不通！方姐属于实操派，只说对你最有用的操作和建议。
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提问:方姐姐你好。新人先问。我女儿，独生女。工作四年，攒了十二万。不想存钱，想充分利用，所以考虑房产投资。父母没有存款习惯，更喜欢享受生活。我家住在盘龙城，135平米，全五只，父亲公积金贷款，总价60万买的，二手房现在挂价130万左右。因为房子的面积对于我们这种三口之家来说太大了，住进去有点浪费。婚前想换两套小公寓，也想把房子一分为二。我自己已经看到了目前的新报价。汉口时代中心怎么样？我想换到汉口地区的房间。另外，阳逻区的房子值得买吗？百瑞景滨江生活区就在湖大阳逻校区正对面。可以在这里投资一套小公寓租给学生或者改成民宿吗？后期有地铁线会升值到空。不知道是不是想法不成熟。
回答:你好，汉口时代中心是二七星城，位置不错。村里的开发商也提高了房屋质量。
很多人一直不明白，为什么阳逻规划了万达地铁，方杰还是不推荐。今天讲大城市远郊值得吗？武汉阳逻开发区刚刚通了地铁，距离武汉主城区30多公里，与主城区一墙之隔。现在已经卖到了9000多元。值得买吗？阳逻的逻辑其实就是大城市远郊的逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊的一些外围地区并入了城市的行政区。但是，在大城市人眼里，这些地区不属于当地。比如北京不承认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于这座城市。平谷居民去国茂，类似于进入城市的一个过程。
大量的基础设施扩建，尤其是地铁的建设，zf在新区的炒作，这些偏远的郊区也可能连上地铁，有了开发的概念，迎来了一波房价上涨。但当利益耗尽，没有大人口填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更冷。杨洛就属于这一类。
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提问:方姐姐你好。现在是新手了。我在一个很小的城市，山东莱芜。最近买了第二套房子，都是贷款。第一套房子是世纪城，房价4750平。小区在财经大学对面。后期离高铁近，离重点高中不远。房贷2276元/月，目前出租一年16000元。第二套是公园路一品，也是学区房。离我们孩子上学的地方和我们上班的地方比较近。房价7700元。现在正在审核贷款，还没有和银行签正式合同。房贷3500元/月。老公认为我们小城市的房价因为棚改政策处于泡沫状态，房子不能太多。他想卖掉世纪城，接下来去济南买房。我现在很纠结，因为房贷对我们来说压力不是很大。芳姐能给点建议吗？或者怎么还房贷会比较轻松。
回答:简单来说，莱芜能留一套自住，其他都到高点了。省会合并有望实现，是卖出的好节点。莱芜长期做省会让济南受益匪浅，似乎也没有放弃初中战略。未来将有数百万新济南人有资格在济南买房。投资者还是可以在济南南部二手房降价区域等待机会，或者直接投资沈阳。缓解月供最好的办法就是找一个租售比高的房子，通过民宿和分割出租的方式实现租金支付。
问题:亲爱的方姐姐:你好。纯投资买东湖城119平高层，可以用老人票全款吗？看星球，我准备卖公寓置换。
回答:不宜全款购买。东湖城属于武汉投资的第二梯队产品。没有明显的倒挂价差，但比二手房少交税。不建议全款买房，也找不到房票。可以将名下房产过户给老人，腾出房票贷款的空间。
问题:晚上好，芳姐。继前几天问的问题，恒大的二手房在镇江南靖附近的句容包华商圈，距离4号线终点站只有3公里，城际轨道正在建设中。这两年这个地方基本价格稳定。现在可以一次性投入吗？绍兴柯桥柯西区也有一条城际轨道交通在建。值得投票吗？非常感谢您的帮助！
回答:不建议买韭菜盘，收割一波后永远站岗。没有人口净流入的城市，房价是站不住脚的。也有很多人在赌场赚钱。但是赚钱不代表你不是赌徒。有些人在不改变赌场赌博性质的情况下赚了钱。
问题:请问华润翡翠润熙161平米，单价14500在20层左右，值得投资吗？谢谢你
答案:1。单价1.45是大规格玉玺的市场价，单价1.4以下可以考虑。
2.长风板块发展滞后，未来没有好的规划。翡翠润溪地理位置比较尴尬，没有地铁，铁路以北面积很小。铁路以南是城中村改造。只适合在生活半径附近购买居住，不建议投资。
提问:方姐姐你好。南湖金地绿和大华南湖家的楼梯顶层复式多少钱？我有一套90平米的三居室，楼上有坡。装修很好，没怎么住过。单价2.7好卖吗？总价在250万到260万之间。
回答:你好，南湖的金地和大华都是明星住宅。现在二手房都是横着的，楼梯卖不出高价。目前你的竞争对手发货价格都在2.5以下，2.7没有优势。大牛市，装修好，能卖3万左右。去骨买房可以计算出房子的真实价值，方便砍价。卖房子主要通过装修溢价，当然越高越好。建议先持有，明年初行情回暖后再考虑。
问题:新人第一个问题，武汉户口，上海居住证，武汉一套房，首套，无贷款，200万左右；上海一套房，第一套，500万左右，贷款40万。上海有公积金，现金180万。考虑明年上半年在上海换一套1000万以内的房子。运营如何才能利益最大化？如果不考虑换房，有没有更好的投资建议？
回答:你好，一线城市原则上不置换，成本太高。建议先谈谈上海房产的具体情况，再决定是继续持有抵押融资还是换资金。上海行情偏冷，现在是买笋的时候，下一波涨势来了再考虑卖出建议。武汉、上海的房产可以做抵押融资，子弹数量已经扩大到600多个。300从上海内环起步，直接按揭全款买，相当于首付30%。开发2张老年人票，从1-2套低价潜力盘开始。剩下的200够月供了。还有房票2套沈阳起步。利用好杠杆，手里留够2年的月供，后期通过租金收入缓解月供压力。
问题:房姐，我想问一下，自住，考虑孩子上学，离父母近(父母住在国子口龙阳大道西)，准备首付120万以内买二套房。可以考虑万科新世纪翡翠河畔，但是溢价有点高。上车多少钱合适？另外想问一下万科二期(1-3号楼一次有57、47、33层和临街的商业楼)，都是高层和超高层。楼层选择如何考虑保证采光？另外，打算2年左右把业务转公，但是想争取70万公积金的第一笔贷款。我想问一下是不是要做夫妻lh才能把生意转让给大众？在线解答，谢谢！
回答:你好，新世纪翡翠河畔是一道很普通的菜，没有什么亮点。单价1.8以上，性价比一般。但是国子口附近没有选择，考虑纯自住可以买。选择不临街的33楼。自住建筑密度越低越好。尽量选择高楼层，三分之二比较合适。转公业务不需要夫妻LH，符合银行要求即可申请。比较好的方案是淘招商局园区的二手房，面积大，靠近湖边，有学区房。二手房也可以操作成首付30%。剩下的子弹用来开发老年人门票，然后开始做一套低成本的潜力盘。感谢支付！
提问:方姐姐你好。刚刚听说华侨城拿下了青山河畔地块。红港城要起飞了吗？旁边是怡江锦城和清逸宜居，未来五年会不会是一波利好，五号线建成。青山适合投资吗？方姐，别忘了我上一个问题，是前天下午提的。非常感谢！
答:红港城是青山最早的商圈，未来规划是青山滨江CBD，这几年拆迁改造，一直很看好青山滨江的发展。但是旧城改造周期很长，四新和光谷东可能会快一些。如果能长期持有，可以启动，但短期来看，1.5的低价区动力更强。5号线是未来连接长江新城的纽带，对青山有好处。
提问:方姐姐你好。据我所知，【别墅升值赶不上房子】是一个普遍的说法。如果地段好一点也是这样吗？好地段的别墅升值比例是否也有大概率赶不上住宅？大平楼和别墅一样吗？谢谢你
回答:真正能作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的，市区+独栋+稀缺景观才是硬通货。而远郊别墅不能作为第一居所，需求量很小，供应量也不小。现在市面上的叠拼别墅其实都是经济别墅，面积和私密性都远不如真正的别墅，不如排出来。如果我是你，我不会买这些叠放的别墅，以后二手市场的流动性会很差。我宁愿去一个好地段买一个大平楼。但有些人有住别墅的梦想，那就是另一回事了。
问题:房姐，我们想置换深圳南山区900以内的三房，主要是自住。想要至少一个体面的学位，一个更大的社区，和一个新的。我以前看过方浩的天际线。虽然外面看起来挺高档的，但是我觉得公寓太紧凑了。就在最近，我领导准备卖房子，阳光棕榈花园二期，120平米。他说我买的话比他的挂牌价少50w，而且昨天深圳免增值税政策出来的时候他的挂牌价没有涨。小区内部环境不错，户型很好，只是楼有点旧，程度一般。宝宝一岁四个月。目前买他的概率很大。有几个问题，请教方姐姐。1.方姐姐怎么看待阳光棕榈花园？2.如果买他的小区，有什么办法可以最大限度的避免税费？3.芳姐能给我推荐几个小区吗？谢谢您们。我祝你快乐的一天。
回答:棕榈园是南山前海板块的超级大盘。02-04年的房子，容积率低，花园大，相对舒适。虽然离地铁远，但是离前海桂湾近，有学区房就不错了，以后保值没问题。奢侈税没有了，其他税费很少。星海名城，诺德国际也可以关注。
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