最近关于楼盘降价、业主维权、买房送宝马等相关报道。已经见诸各大媒体头条。通过调整价格来促进销售，加速资金回笼，已经成为房地产企业的普遍行为。
根据柯睿的研究报告，今年的“银十”成色不足。10月份，29个重点城市成交量2302万平方米，环比下降6%，同比上涨9%。10月整体成交量不如2018年。一线城市成交量环比大幅下降45%，同比下降3%。10月整体成交量不及2018年月均水平。其中，北京和广州的降幅显著，均在45%以上。
近日，《第一财经日报》记者走访北京多个区域新建住宅项目了解到，北京房地产市场存在诸多“优惠”现象。纯商品房项目主要以优惠的形式推广，限价商品房主要以特价房和礼包的形式推广。
多位业内专家表示，如果市场供应相对集中，各种项目承压，最直接有效的手段就是以价调销。在调控依然从紧的情况下，买卖双方趋于理性，购房交易周期继续拉长。从北京的数据可以看出，库存数据明显上升，这也反映了当前供应的积极增加，符合市场预期，也与近期房企主动降价等因素挂钩。
为多个项目打折扣牌
近日，记者走访房山、大兴、丰台等区域多个项目了解到，北京房地产市场“打优惠牌”已成为普遍现象。纯商品房项目以优惠为主，限价商品房项目以推出特价房为主。
北京建国御府项目位于房山区长阳镇傅生东街附近，属于纯商品房项目。记者了解到，这个项目正常单价在4.8万-5.2万元/平方米之间，综合折扣基本相当于88折。如果全款的话，还有10万左右的优惠，折合人民币4.5万左右/平米，毛坯房交付。工作人员告诉记者，406个项目，目前还剩不到50套。“这么大让步的主要原因是想清算。”
另一个项目园区逸夫，位于丰台区槐房西路与西红门路交叉口。记者从工作人员处了解到，该项目推出了几套一口价房源，最低优惠91%。正常房源享受97%到99%的优惠。
而记者走访的几个限价房项目，基本都是平装交付。因为政府严格的价格控制，开发商基本都是备案价销售，优惠形式主要是推出特价房。有些项目会有一些变相的优惠，比如送家电大礼包。
多位项目销售人员表示，由于政府限价，新房项目价格低于周边二手房项目，政府管控相对严格，项目整体价格基本不会有调整。
金地悦风华项目位于大兴区杨光街附近。9月1日开盘，共有690套房子。现在还剩300栋左右，整体化学去除率56%左右。这是平装本。工作人员告诉记者，都是按备案价卖的。如果首付能一次性付清，可以有积分优惠。“700万的一套房，基本上能便宜几万元。限价房一般不做精装修，开发商只是做成本，因为价格是固定的。”
万和翡丽项目均价52449元/平米，交房简单。该项目将定期推出特别房间。记者走访时，销售人员告诉记者，目前已经推出了三四套特价房，都是三四楼的低层。总价会比正常房子便宜10万左右。同时，项目在价格定位上有很大的特点，同样的户型，因为定位不同，总价最大相差70万左右。比如一套90平米的三居室，南北方向总价490万，东西方向440万，西北方向不到420万。记者了解到，该项目共有644套房源，目前不到200套。
何玥华锦项目，有两个楼盘推出优惠，总房价立减1万元，七天内首付四成立减2万元。销售人员表示，对于简易交房和限价房，政府是不允许捆绑装修的。同时，位于昌平北七家的何玥华西项目也推出了三套特价房，立减2万元现金，赠送1万元家电礼包。
万科翡翠西湖项目的工作人员告诉记者，项目每天会推出五套特价房，大概在二楼和三楼。东西向房屋总价310万元，单价3.5万元/平方米，正常房屋单价3.7万元/平方米；南北房源总价约370万元，单价4万元/平方米。正常房源单价41000元~ 43000元/平方米。11月2日，万科翡翠西湖推出8套一口价房源，有10万元到15万元的优惠，比正常购房价格多了11万元到12万元左右。
和硕首席分析师郭毅认为，这是一种非常常规的营销手段。如果市场供应相对集中，最直接有效的手段就是在各个项目有压力的时候调整价格。
郭毅表示，现在还是供大于求的市场局面，只要有这样的去化压力，就会有这样的优惠销售策略。现在到了年底，很多开发商都会冲刺年终业绩，可能更直接，也可能覆盖面更广。明年需要看政策有没有放松的可能，但目前来看，可能性不大。就整个基金而言，已经从去年的稳中偏紧状态，开始进入目前的稳中偏松状态。如果调控再松绑，开发商的去化压力不会那么大，价格手段也不会那么普遍。
克而瑞研究报告显示，10月房地产百强企业销售规模为7846亿元，较9月下降921亿元，降幅10.5%。销售放缓更为明显。尤其是国庆期间，楼市延续了“金九”的不温不火态势，市场明显降温。与去年同期相比，三季度以来，房地产百强企业月度业绩同比增速也持续放缓，从7月份的58.1%高位回落至本月的26.1%。
北京个人住房贷款增速为近五年来最低。
9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。9月17日起，公积金贷款实行“认房又认贷”政策。同时，今后公积金贷款将与缴费年限挂钩，每年贷款10万元，12年后最高贷款120万元。
同时，公积金新政也对首付比例进行了调整。政策性住房以外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房首付款比例不低于40%。购买普通自住住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买第二套非普通住房的，首付比例不得低于80%。
郭毅表示，公积金贷款新政的出台，对住房限价房项目的销售没有直接影响。新政出台前，最高贷款上限为120万元。从购房者的角度来说，还是要通过公积金和商业贷款相结合来满足贷款需求。公积金新政后，对预期有一定影响的主要是购房者。通过公积金新政的出台，购房者会判断楼市依然处于偏紧的状态，因此置业需求会出现强烈的观望情绪，从而影响市场的成交。单纯因为公积金贷款少，首付高，买不起，所以不太可能选择不买房。
据中国人民银行北京营业管理部网站消息，9月末，北京市金融机构个人住房贷款比年初增加172亿元，余额同比增长2.6%，增速比去年同期低21.4个百分点，增速处于近5年来较低水平。与此同时，个人住房贷款在各项贷款中的比重稳步下降。9月末，个人住房贷款占人民币贷款的比重为14.8%，比去年同期下降1.6个百分点。
中南财经政法大学金融共创中心研究员李表示，这主要是由于面对市场持续降温、房地产税等诸多不确定因素，买卖双方信心不足，业主预期开始松动。买卖双方趋于理性，购买交易周期继续拉长。今年没有传统的“金九银十”交易季。宏观经济变化和“房产税是否会出台”可能成为影响年底市场走势的变量。
易居研究院智库中心数据显示，10月北京新建住宅成交面积41万平方米，环比9月下降12%，同比去年10月上涨9%。与此同时，10月新建住宅库存面积838万平方米，环比增长12%，同比增长34%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于目前的市场数据来说，必须注意的是，市场降温是大概率的事情，但是年底的机会还是很多的，包括信贷政策可能会放松，利率很难上行到顶。
在严跃进看来，从北京的数据可以看出，库存数据明显增加，这也反映了当前供应的积极增加，符合市场预期，也与近期房企主动降价等因素挂钩。
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