房地产金融化的未来十年，房地产金融事件

一，房地产金融的起源及国内发展原因

1、开发流程

(1)20世纪90年代，在过去的30年中，开发商的主要融资渠道是银行，资本市场融资开始成为开发商融资来源的重要组成部分，但银行贷款仍占主导地位，占70-80%；

②2010年证监会叫停房企再融资，房企开始重视融资渠道的多元化，如基金、信托、私募、海外发债等。

③2013年，住建部政策研究中心研究显示，房地产直接融资占比从2004年的30%上升到40.5%，房地产进入直接融资时代；

④2014年底，房企开始主动张开双臂欢迎保险等金融资本，甚至尝试与银行合作开发理财产品，缓解资金饥渴。目前，他们关心的是如何提供一系列的配套政策来规范和完善这种跨国合作。

2.发展原因

①主观原因:金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，对房地产行业的转型升级有积极的推动作用；

②客观原因:起源于欧美，在中国发展不过几年。近年来，随着开发商融资难、成本高，行业呈现出“地产差、金融旺”的局面；

目前，房地产融资的主要渠道有:信托、基金、资产管理、私募等。

第二，当前开发商的财务博弈

1、深圳星河天地，创新“产权置换股权”模式。

①理论:基于前期对500多家拟上市公司的调查，发现这些公司缺钱，缺固定资产，产权换股权可以使这些公司不用换钱就能获得固定资产，星河也在做股权投资，符合自身需求；对于高科技、高成长性、高不确定性的初创企业，用租金换股权，对于资本运作有前景的企业，可以用产权换股权；

②运营:“产权换股权”将金融投资与地产运营相结合，打破传统的租赁模式，以产权对园区物业进行定价，或以现金+产权换取拟上市公司的股权；支持央企，用资金和金钱培育；知识培训，包括:星河将与金融机构合作提供支持，提供直接融资、银行、小额贷款、融资租赁等金融中介服务。，包括股权投资基金、风险投资基金、天使基金和投资银行；引进一些大学的产学研基地，与行业协会合作。

③支撑:十大服务体系平台、投融资平台、人力资源平台、科技研发平台、优惠政策平台、企业交流平台、数字智能平台、物业管理平台、企业管家平台、公共配套平台、商业配套平台。

④保障:股权投资将成为星河金融板块的重点，每年将持续投入25%的额度。