去年8月，昆明推出二手房带抵押过户新交易模式，并在建行云南省分行完成首例二手房带抵押过户，成为全国首批实施新政策的城市之一。现在快半年过去了。近日，中国农业银行昆明分行、中国银行云南省分行相继宣布发放全省首笔二手房按揭贷款。据了解，工行和农信社在昆明也开展了此项业务。
去年8月，昆明开始实行“带抵押过户”。
二手房“带抵押过户”是指在二手房交易过程中，卖方无需还清抵押贷款，即可直接为抵押房产完成过户登记；买方可以通过抵押转移所有权，直接获得银行贷款。
“抵押过户”交易中涉及的每一笔资金都将受到监管，同时无需“过桥资金”和“垫资”即可实现过户登记，降低了交易成本和交易风险。因此，业内普遍认为，“按揭转让”将使二手房市场更加活跃。
但如果更进一步，实行“有抵押的转让”，对改善性需求，尤其是对刚需群体来说，意义重大。
从去年8月开始，多个城市传出二手房可以抵押过户的消息。大部分银行只能实现本行内有抵押物的转让，不能实现跨行的转让。但少数银行开展了跨行有抵押物转让业务，支持组合商业贷款和公积金贷款有抵押物转让的并不多见。
云南房产网从昆明多家银行了解到的情况是，上述5家已经开展“带抵押转让”的银行，都不支持跨行，都要求卖方贷款和买方贷款必须在同一家银行进行，也就是农行和中行所说的“体制内”的意思，而且都是纯商业贷款才能做。如果卖方是商业贷款和公积金贷款的组合，则不能办理。
一家银行的客户经理也告诉边肖记者，他从公积金中心得到的消息是，目前昆市所有银行都没有实行组合贷款的“有抵押转”。
而且在他们看来，“带抵押过户”其实更看重的是买房人的资质，“因为只有买房人取得我行的贷款资质，才能进入下一步，而对于卖房人来说，只需要保证房子没有被查封，在其他银行有两笔贷款就可以了。”
银行在办理流程上也差不多。首先，买卖双方去银行进行资质审批。审核通过后，银行会和买卖双方一起去产权部门查看交易房源，看有没有查封，有没有二次抵押。查询通过后，银行会将审核通过的流程上报产权部门进行核实。核实完毕，没有问题后，再去公证处签订抵押过户协议，进行抵押。
“按揭过户”对于激活昆明二手房市场，改善需求具有重要价值。
接下来，我们将进入借贷环节。首付到账后，银行会冻结。尾款到账后，先把房东剩余的贷款还清，剩下的解冻给房东。
对此，某银行的客户经理表示，采用“转按揭”后，银行的放款周期也比以前短了很多。“我们当然希望这项政策能够实施，因为它对客户来说仍然非常方便，”客户经理说。
除了四大国有银行和农信社，昆明其他银行尚未推出“转按揭”业务。华夏银行、招商银行、交通银行、富滇银行、广发银行、兴业银行、浦发银行都回复不能办理此项业务。
昆明一位中介表示，昆明能“带抵押过户”的5家银行基本都是最近一周开始办理的，其余的还没有进行，主要看银行和房管局的政策对接进度。边肖还通过给银行打电话了解到，有些银行暂时不能办理，是因为必要的程序还没有完成。
昆明市去年8月推出“转按揭”政策时表示，这项改革将先在建行试点，待业务成熟后再在其他金融机构逐步推行。
目前看来，向其他银行推广“转按揭”业务指日可待。但从激活二手房市场，最大化改善需求的角度来看，昆明有两点需要改善:
1.目前五家银行都只能在本行内部办理。预计未来部分银行会推出跨行办理。虽然跨行办理有“肥水流入外人田”的弊端，但可以考虑在政策端支持跨行办理，以加大力度激活市场，释放和改善需求。
2.云南房产网注意到，去年昆明启动“有抵押转让”试点时，由自律局、住建局、建行共同完成首笔业务，没有公积金中心的参与，但需要公积金中心的配合，实现组合贷款和纯公积金贷款的“有抵押转让”。下一步要完善涉及公积金贷款的“随按揭转”的政策和平台支持，扩大新政覆盖面。
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