房价会涨吗？哪些区域还是值得买的？可以买共有产权房吗？
大家好，我是大强尼。这一期楼市观察，就来说说共有产权房的那些事。
在说共有产权房之前，先简单说一下房地产未来的发展趋势。其实从今年的十四五规划不难看出，无脑疯狂增长的时代已经过去，靠房子一夜暴富的可能性几乎没有了。不要指望房价暴跌，等待抄底。这些都是“不允许”发生的。
什么叫不允许发生？
是国家告诉你，房子是用来住的，不是用来炒的。“十四五”规划明确提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
你看，主基调很明显，四个字:“住房子不投机”。只要发现任何一个城市的房价过热，我们都会立即出台相应的调控政策。比如去年年底到今年年初，上海房价出现变化，当地政府马上出台了一系列调控政策。什么样的增值税免税期从2年提高到5年？
严格执行差别化住房信贷政策；
严防信用贷款、消费贷款、经营性贷款等资金违规流入房地产市场；
它的目的很明确，就是防止投机炒房，保证刚需买房。
此外，还有一个非常重要的调控政策。“十四五”规划提出因地制宜发展共有产权住房。
什么是共有产权房？为什么要发展共有产权房？这种共有产权房对稳定房价有多大作用？共有房产的价值值得买吗？谁在购买它？我可以买吗？这些问题瞬间成为大家关注的焦点。别急，我们一个个解决。
先说什么是共有产权房。
官方的定义是:(政府和购房人共同承担住房建设资金，在合同中明确分配，双方共同承担的资金数额和未来提取过程中承担的权利义务；退出时，政府会回购，购房者只能实现部分资产的变现，从而实现保障房的封闭运行。简单来说，房子的产权属于你和政府，你是其中的一部分，政府也是其中的一部分。买房的时候，只需要支付你的那部分产权。
好吧，政府推出这种共有产权房，主要是为了解决什么样的人的问题？
我不知道你是否听过一句话，三明治居民。
什么是三明治居民？他们一方面没有资格享受公租房福利，另一方面又没钱买房。
其实一二线城市这样的居民数量还是比较多的，就像近几年出现的“新都市人”，“北漂”，“漂沪”，“漂深”都属于这个群体。
当他们来到一个城市，他们开始努力工作。他们肯定没钱买房子。工作几年，准备结婚生子，刚需住房，但那点工资存款根本赶不上房价的上涨。
那么，现在这个共有产权房就是他们最好的选择。
从这个角度来说，买这种房子还是挺赚钱的。你可以用一部分钱来用整个房子，再也不用看房东的脸色了，也不用忍受频繁搬家的痛苦了。这东西太幸福了。
但是，不要太高兴。越好，准入门槛越严。想买共有产权房，必须有购房资格。
以北京的申请条件为例。
1.家庭成员在北京无住房；二是符合北京限购条件；第三，单身，30岁以上。第四，一个家庭只能买一套。婚前买一套，找到有房的人，就必须再买一套。条件看起来很简单，但同时满足的人并不多。第二个，大量的人被套牢。他们要么有北京户口，要么连续五年缴纳社保或个税。单身狗，不到30岁，没资格，有点尴尬，但想想也是对的。毕竟30岁以下有钱买房的人是少数。
既然条件这么苛刻，通过审核的肯定会抓住这个机会，买自己的第一套房。
好吧，看看能买多少比例。
事实上，2017年北京已经推行共有产权房制度，希望彻底解决住房问题。当年9月30日，首个共有产权住房项目金都嘉园推出，竞争激烈。报考人数多达162900人，其中121100人通过考试。但是有几套房子呢？只有427套。胜率283: 1，好低。
但这件事的吊诡之处在于，摇号的427人中，大部分人并不买账。
2018年正式签约时，大家都放弃了购买。
我似乎在看一组数据:
2018年北京共有28个共有产权房项目上线，弃管率基本在70%以上。
其中废弃率最高的是大兴的四季盛景花园。2191户参与选房，最终只选到22套，弃选率99%。金悦佳缘是废弃率第二高的项目。3908户参与选房，最终选到60套房子，弃选率98.5%。花探是大兴郭蕊瑞福花园，301套房选了50套，拒收率94%。
很惨，很惨，但最惨的是营业部的小姐，辛辛苦苦干了一年，到头来一无所有。真是悲剧！
为什么会出现如此惨烈的局面？
这样会问你为什么要买房。
为什么？有地方住吗？堵住我婆婆的嘴？为了孩子上学？还是为了对城市的归属感？
估计你可以说很多，但最重要的肯定是这个，为了赚钱，为了资产升值，为了提高社会地位。
这也是近几十年来中国大部分购房者的基本需求。大家都怕错过房产升值的红利期，失去阶层突破的机会。
所以共有产权房增值有限成为大家弃选的原因之一。
为什么说共有产权房崛起有限空？本质是你只拥有部分产权，所有权比例在50%-95%之间，共十档，每档相差5%。按照越来越多，越来越少的原则。如果你选择只付50%的钱，那么你就只拥有一半的产权，后期出售后也只能得到一半的收益。
看来增值收益确实减少了一半，但你只投入了一半本金。没毛病。在这一点上，我觉得没有错。收益和本金持平很正常。而且给了你完全的居住权，应该挣。
作为商品，除了价值，还要考虑流动性，否则价格再高也上去了，卖了也没用。
根据相关政策，购买共有产权房后5年内不能上市交易，只能出售给下一波已购买共有产权房的人群。当然还有一个选择:政府回购你的产权。
这个条件也吓退了很多人，因为这意味着你可能卖不出去，而且市场上的合拍房一直在增加，还有很多库存，所以大家一定要优先购买新房。至于政府回购，价格怎么定还没定，没有先例也不知道怎么定。这种不确定性也击退了一波买家。
这种闭环交易决定了共有产权房几乎不存在资产增值空房间。
当初，当共有产权住房的新政策出台时，大多数人都贪婪其价格，这伴随着薅羊毛的野性欲望。一开始他们并没有把“活”放在上面。现在他们逐渐看清了真相，失去了羊毛，所以他们都选择远离，剩下的才是真正需要生活的人，这也是政府想要达到的目标。
共有产权房的推出，是在吸取了以往经适房、限价房、自住房的经验教训后，真正体现了房屋的“住”的功能，最大限度地减少了投资和获利空的楼市调控政策。
说了这么多，该不该买共有产权房？什么样的人最适合共有产权房？
继续往下看，如果你属于这五种情况，可以考虑购买。
1.我没有家，但是我想有个窝，哪怕我拿不到首付，但是我想有自己的窝。如果我不想为了租房而东奔西跑，我可以买。毕竟共有产权房首付低，房价比周边至少低30%，有的还直接打折，而且首套公积金贷款只有20%，商贷30%，能满足低首付的要求。毕竟你想靠涨工资攒够商品房首付，希望很渺茫。
2.宝宝想上学的原因，确实是很多人的首选。如果北京没地方给孩子，上学就难了，不然你就要把宝宝当留守儿童送回老家了。你肯定不愿意，那就趁早买，解决孩子上学的问题。
3.成为北京人每年都有一些应届毕业生拿到北京户口指标，但是如果你成为北京人，那你一定是想多了。你是集体户口。不买房，永远成不了真正的北京户口，也没用。另外，你买房落户后，宝宝一出生就是纯北京人，因为身份证号是1100开头的，和新北京人不一样。
4、地段好，新房太贵，比如石景山1号线。朝阳江泰、海淀清河等。，能以只有商品房单价一半的价格入住城市核心区。交通、商业、学校、公园等配套设施完善，新房价格贵得惊人。趁机上车，因为热门地段永远都是热的，摇到也是一种运气。
5.我不想折腾。如果你已婚，双方都有稳定的工作，想在工作区域弄套房子，又不想以后置换，可以买。如果你是单身，我建议你慎重考虑。我前面也提到了入学资格。如果你是单身，现在买，如果你未来的另一半也有房子，你会被迫卖掉，所以需要谨慎。
好了，这就是我对共有产权房的看法。简单来说，如果你是抱着投资的心态来的，就不要去凑热闹。记住国家政策，不要炒房源，想炒也不要来这里。另外，要从那些真实的需求入手。毕竟国家给你出台了这个政策。你不享受谁会享受？
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原文地址"共有产权房，是大漏还是大坑，未来5年，房产还是最好的投资吗？"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/110901.html。
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