广州排查经营贷，广州严查经营贷

中国经济周刊记者邓亚曼|广东报道

自3月中旬以来，一场针对银行贷款的调查风暴迅速席卷了广东房地产市场。

公开资料显示，目前广东(不含深圳)已发现2.77亿元贷款违规流入楼市，深圳也发现21笔5180万元贷款涉嫌违规。共查出违规贷款3亿多元。

据悉，相关银行放贷行动已经开始，多起“被贷”案例被曝光。

2020年“商贷”“消费贷”的实施，原本是为了方便资金相对困难的中小企业和个体工商户以优惠利率获得贷款渡过经营难关，却被一些“有心人”利用，沦为炒房资金。

这场“经营性贷款”监管风暴会对广东楼市产生什么影响？流入楼市的经营性贷款会“绝迹”吗？如何让背后的炒房团无处藏身？

广东调查了约一万亿元的商业贷款和消费贷款。

经营性贷款作为楼市的“隐蔽角落”，出现在阳光下，引发诸多关注。截至3月18日，广东已排查经营性贷款7456亿元(含深圳)，消费贷款2165亿元(不含深圳)。

除去深圳，广东银保监分局共检查银行网点4501个，排查经营性贷款5678亿元、消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。

其中，广州占问题贷款总量的一半以上。广东银保监局自查结果显示，广州地区银行业机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及305户，户均约48万元。

与广东其他地区以银行网点为自查单位不同，深圳公布的是查处的贷款总数。根据深圳银保监局和央行深圳中心支行联合通报的经营性贷款非法炒房排查结果，2020年4月以来，监管对15.4万家中资商业银行经营性贷款进行了全面排查，总金额1771.73亿元。调查结果显示，涉嫌违规的贷款有21笔，总金额5180万元，每笔247万元。

对此，深圳监管部门表示，已处罚4家违规机构，追究14人违规责任，处罚金额合计575万元。

在调查风暴下，资金来源——银行往往首当其冲。与北京、上海、苏州等地的情况类似，广东省银保监局也多次对相关银行贷款业务的违规行为开出罚单。

3月23日，深圳银保监局宣布对交通银行深圳分行罚款，罚款金额高达290万元。根据罚单内容，交行深圳分行的主要违法事实包括M&A贷款管理不到位、违规为地方政府提供融资、房地产开发固定资产支持的融资贷款支付管理不规范、向投资公司发放贷款管理不到位、小微企业贷款房地产评估费由客户承担并与存贷款挂钩等。

但是，仅仅惩罚银行并不能完全杜绝经营性贷款、消费性贷款等炒房现象。毕竟，除了出借人，借款人和贷款中介也是这条灰色产业链的关键环节。

银行和中介“失职”还是“故意”

伴随着调查风暴，广东楼市正在收紧资金来源的监管。

“今年做房贷业务贷款比去年难。最直接的表现就是放款的时间变长了，核查的资料增多了。”在广州从事小家电外贸生意的陈老板告诉《中国经济周刊》记者，去年一季度公司遇到现金流危机时，他拿佛山一套房产做抵押，向银行申请了经营性贷款。因为放款速度是几天，利率比较低，确实帮助公司渡过了一段时间的难关。今年我们公司业务逐渐从国外转移到国内，需要准备资金，所以考虑再次申请经营性贷款或者消费贷款。

在有“商贷”之前，陈先生说自己生意急需用钱的时候，只能想到找朋友借钱，网上贷款，找小额贷款公司，普遍利率较高。

此次风暴中重点核查的贷款，主要来自陈老板等中小企业申请的经营性贷款。在大量真实的中小需求中，出现了假中小贷买房的小伎俩。

央行深圳银监局、深圳中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》(以下简称《通报》)中的一个案例显示，2020年3月16日，平安银行深圳分行客户钟某一次性购买房产，次日设立业务，持股100%。刚持有房产半年，向平安银行深圳分行申请按揭贷款，贷款金额226万元，资金委托支付。2020年3月17日，张某向刘某等16人支付货款共计217万元，其中178.77万元支付给刘某，并经查证其代钟某购买了一套住宅楼的余款。深圳某房地产经纪公司为钟购房、创办企业、贷款咨询提供“一站式”服务。

通报还指出，目前深圳管辖的“经营性贷款”典型案例有三种:一是银行员工误导客户采取经营性贷款购房；二、客户经理不在微信微信官方账号进行业务推广。比如，推按揭业务贷款可作为新过户公司文章，误导金融消费者违规借“空空壳公司”申请贷款；三是有个人违规将经营性贷款资金带入房地产市场。

前两项可以归结为银行和房产中介的“失职”或“故意行为”，后一项则是个人行为。深圳“经营性贷款”查处结果公布的第二天，深圳市房地产中介协会在官网发布提醒，要求全市房地产中介机构开展自查自纠工作，严禁参与经营性贷款。严重者会被列入行业黑名单。同期，广东省小额贷款公司协会也发布通知，要求不得为买方或卖方提供“首付贷”、“过桥贷”、“尾款贷”、“止赎贷”等融资产品。

深圳对个别违法者毫不手软。早在2021年1月底，深圳住建局就发布了《关于进一步加强我市商品房购房资格审核管理的通知》，提出三年内严禁造假者购房，性质严重者直接移送公安机关处罚。

与深圳类似，广州、东莞也开展了信贷资金违规流入楼市的专项风险排查，商贷、消费贷审核门槛较以往有所提高。此外，广州、深圳、东莞公布的本地二手房指导价也被业内认为是楼市贷款规则洗牌的前奏。

严查首付资金来源，“创新”要求更高。

去年以来，为打击“炒房”现象，广东多地相继出台新政策，制止“假离婚”、“伪造流水社保”、“代客创新”等现象。但此次查处是去年以来广东楼市第一次大规模从资金源头查处违规贷款，对楼市影响很大。

以广州、深圳、东莞为例，配合检查贷款来源的政策，使用越来越严格的“创新”审核标准。此前，深圳多个新开楼盘迎来前所未有的数据审核。比如购房人首付款来源不能由非直系亲属过户，必须查看购房人过户对象的户口本。

“商贷”调查结果出炉后，广州多位购房者向《中国经济周刊》记者表示，从3月份开始，广州对“创新”的审核要求已经超越深圳，主要体现在首付资金来源的核实上。

“银行的工作人员亲自打来电话，要求核实你首付资金的来源，说明资金的合理性，并说80%左右是自有资金申请贷款。”最近在广州买了新房的黄小姐告诉记者，她已经把首付提供给银行审核。自有资金是指她必须有一大笔钱，才能以自己、配偶或双方其他直系亲属的名义买房。一旦查出资金来自贷款公司或中介机构，贷款需求很可能被银行拒绝。

不仅如此，黄女士还介绍，即使是夫妻双方直系亲属的首付资金，也需要向银行提供近半年的工资和消费。

变化不仅仅发生在广州和深圳这两个一线城市。在此次调查结果中，还发现广州、深圳以外的违规金额为1.3亿元。

东莞位于广州和深圳之间，其楼市近年来热度不减。2月27日，东莞突然发布楼市新政，全面提高本地购房门槛，包括要求新居民购买首套房，同时缴纳半年社保。二套房社保由两年改为三年，首套未结清时二套房首付不低于50%。

业内人士认为，经过“经营性贷款”风波，广东楼市新政将不再局限于核对户籍、社保、婚姻等购房人资格，而是形成一套“组合拳”，深入资金端，从源头堵住经营性贷款非法流入楼市的漏洞，让炒房者承担更大的违法违规压力，防止楼市泡沫的出现。

(本文发表于《中国经济周刊》2021年第6期)

2021年第6期《中国经济周刊》封面