图片来源:国有晶晶关伟
梁学成/来自北京
6月27日，全国产权行业综合信息服务平台披露，北京金泰房地产开发有限公司(以下简称“金泰地产”)转让北京金泰卓悦物业管理有限公司(以下简称“金泰卓悦物业”)100%股权，底价为5758万元。信息披露于7月22日结束。
企业调查显示，金泰卓悦物业成立于2010年，注册资本1200万元。其经营范围包括物业管理、房地产经纪、租赁办公场所等。金泰地产持有100%股权，是其旗下唯一的物业管理服务公司。
截至2022年3月31日，金泰卓悦物业营业收入1192.24万元，营业利润7.84万元，资产总额4672.59万元，负债总额3391.32万元。
据悉，2014年12月，根据北京市政府的统一部署，北京能源投资(集团)有限公司(以下简称“京能投”)、北京京煤集团有限公司
(以下简称“京煤集团”)兼并重组。2016年3月，京能投更名为北京能源集团有限公司(以下简称“京能集团”)。
金泰地产为京煤集团旗下资产，京能置业有限公司(以下简称“京能地产”)为京能集团控股的上市房地产公司。重组导致京能地产和金泰地产形成同业竞争。2021年1月，京能地产在公告中披露，为解决同业竞争问题，京能集团决定三年内退出金泰地产现有业务，不再拓展新项目。
合富研究院高级分析师李兴旺认为，京能集团的这一操作，既解决了同业竞争问题，又设法控制了房地产投资，未来将更多精力投入到能源行业。
北京市盈科律师事务所高级合伙人苏益华表示，在国有企业战略性重组和国有经济布局调整过程中，由于行业和产业的重组，上市公司及其控股股东对业务进行重组、合并，容易导致上市公司之间的被动同业竞争。尤其是电力、能源、基础设施建设等行业的国企，资产庞大，下属公司众多，在整合过程中特别容易出现同业竞争问题，解决困难。
“随着中国资本市场的发展和中国经济结构的转型，各种股权交易、并购将不可避免，因此由此产生的同业竞争也会增加。”苏一华说。
做“放弃”以避免同行业竞争
2004年12月8日，北京市人民政府出资的国有独资公司京能集团正式成立，注册资本130亿元。记者了解到，京能集团是在原北京国际电力开发投资公司和原北京综合投资公司基础上合并重组而成的新公司，在北京市政府电力能源投资建设中发挥着重要作用。
此外，京能集团也发展迅猛，投资领域涉及电力能源、节能环保、供热、房地产购买、金融证券等多个行业。投资区域以北京为中心，逐步向附近地区扩展，涉及山西、内蒙古、宁夏、四川、云南等省、市、自治区。
到重组时，京能集团和京煤集团都已在资本市场立足。其中，京能集团持有上市公司京能地产和京能电力，而京煤集团是上市公司昊华能源的控股股东。
按照当时的整合方案，京煤集团国有资产要无偿划转给京能集团，由京能集团对京煤集团行使出资人责任，京煤集团保留独立法人地位，改制为一人有限责任公司。而金泰地产作为配置资产之一，成为金泰地产与京能地产竞争的导火索。
作为金泰地产的子公司，金泰卓越物业也已经上架。事实上，这已经不是金泰卓悦第一次出售房产了。早在2022年5月初，公司股权转让的消息就被金泰地产挂在了北京产权交易所。不过，当时金泰地产并未透露具体的转让价格。
2021年12月和2022年3月，金泰地产两次挂牌转让内蒙古大为房地产开发有限公司全部股权，底价分别为2.13亿元和1.91亿元。相比第一次挂牌，其第二次挂牌底价降低约1600万元，但仍未能成功交易。
京能地产也做出了牺牲。2021年8月30日，京能地产发布公告称，拟以3.61亿元收购金泰地产持有的利福地产100%股权。2021年10月25日，京能地产公开挂牌转让京能物业公司100%股权及相应债权。最终京能物业公司100%股权交易价格为2900万元，债权为4600万元。
事实上，这并不是京能集团第一次出现同业竞争。2010年，京能集团作为北京京能热电有限责任公司(以下简称“京能热电”)的实际控制人，双方电力和热资源业务重叠；2011年与北京热电集团有限公司重组后，双方热能业务出现交叉竞争；
当时，为解决同业竞争，京能集团承诺力争用三年左右时间将京能集团煤电业务资产和煤电项目注入京能热电。
房地产行业的发展是坎坷的。
资料显示，京能地产立足北京和首都经济圈，目标是深耕京津冀经济圈，全面拓展长三角和珠三角区域。
然而，京能地产近年来发展并不顺利。拉长时间线，京能地产从4年前就开始承压。2018年至2020年，京能地产归属于母公司的净利润持续下降，负债总额逐年增加。财报数据显示，2018年至2020年，京能地产归属于母公司的净利润分别为5372万元、1889万元和-7124万元；负债总额分别为36.51亿元、92.17亿元和149亿元；经营性现金流分别为-4.608亿元、-5.31亿元和-6.11亿元。
京能地产表示，一方面是因为2020年没有新的竣工项目，可结转的商品房数量大幅减少，另一方面是预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准。
一位不愿意透露姓名的市场人士告诉记者，京能地产空顶着北京的名号，但在北京拿地的项目越来越少。其开发项目主要分布在外地，多为三四线城市，甚至西北地区。三四线城市是中国房地产过剩的地方，是去库存最头疼的地方，也是泡沫最大的地方。
但从2021年年报来看，京能地产业绩大幅回升，营业收入几乎创下新高。财报显示，2021年，京能地产实现营业收入21.33亿元，同比增长554.86%；利润总额1.29亿元，同比增长305.47%；资产负债率80.16%。
此外，相比于在规模赛跑中“略有攻城略地”的房企，京能地产在土地市场上尤为谨慎，相对处于“一年拿地一次”的状态。记者了解到，2021年上半年，京能地产无新增土地储备面积，无新开工面积。直到2021年底，京能地产才联手龙湖展开了当年的第一次拿地，拿下北京朝阳区管庄地块，随后公布了案名:京能龙湖西尚。
记者了解到，在拿地前夕，京能房地产协会习惯性地进行了一轮融资。在管庄拿地之前，京能地产于11月22日申请了25亿元的永续信托贷款。
翻阅历史拿地及融资记录，在2020年7月25日拿下北京门头沟龙泉小镇项目之前，京能地产还申请了20亿元融资，并向控股股票东京能集团申请了11.3亿元股东贷款，共计31.3亿元。
一位京能地产内部人士告诉记者，京能地产原本有很好的发展基础，但错过了成长机遇期，业务越做越小。在目前行业调整的阶段，比较被动。
对于未来的发展方向，上述人士回应称，随着整合的推进，京煤集团的房地产业务有望注入京能地产，集团整合前京能地产有望在激烈的房企竞争中空取得一席之地。
不过，记者进一步了解到，重组后的京煤集团已经陆续剥离了煤矿开采、房地产、电力生产以及京西“一线四矿”开发，开始着力打造京能文化旅游平台。
目前，京煤集团还拥有一家北京京能房地产经营有限公司(暂定名，简称“京能房地产经营公司”)，是京煤集团的全资子公司，也是京煤集团的三大主营业务(文化旅游、休闲娱乐、房地产经营)之一，负责京煤集团在北京的房地产的管理和运营。截至目前，京能物业管理公司拥有员工800余人，总资产118亿元，物业管理面积近90万平方米，拥有写字楼、商铺、洋房、院落、独栋、地下/kloc-0房等多种物业。
李兴旺说，在一定程度上，京能房地产管理公司和京能房地产有限公司仍然有一些交叉业务，但目前没有线索。如果形成同业竞争，未来不排除京能集团进一步偿还相关资产。
国企、央企加速退出房地产。
国家统计局数据显示，2000年全国平均房价不到2000元每平方米，2010年不到5000元每平方米，2020年全国平均房价已突破“万元大关”。
随着房价的上涨，越来越多的人被吸引去买房和炒房。与此同时，许多央企和国企也加入了房地产开发领域。
中国城市经济专家委员会副主任丁松表示，与其他房企相比，央企和国企在融资、资金、实力方面都有优势，所以一直是土地市场和房地产开发的常客。他们的参与无形中进一步加剧了地方拍卖的竞争，推高了土地溢价率，对房价起到了推波助澜的作用。
“大量非房地产企业加入房地产行业，不仅使得大量资金流入房地产行业，推高地价和房价的上涨，对制造业和高科技行业也有一定的挤压作用。”
2010年，SASAC发布了& # 34；退房订单& # 34；主业可以经营房地产的央企只剩下16家。2011年，又增加了5家公司，包括AVIC、神华、中煤、新兴和鲁能，白名单扩大到21家。直到2020年1月，国资委(SASAC)再次要求央企严格控制主业投资方向，不得以参股等方式开展央企投资项目负面清单中规定的商业地产等禁止性业务
2020年，国资委(SASAC)将重新界定央企主业，提出央企要加快剥离非主业、非主业，做好无效资产、低效资产处置工作。
在这个要求下，目前很多央企都做了清单，明确了时间表。除此之外，还有上市公司和非上市公司的主营业务不是房地产，也有一批人选择在一波大淘金之后回归平静，从容退出正在退烧的房地产行业。
2021年，随着市场情况的变化，一些央企背景的保险企业开始从房地产业务中分离出来。据媒体报道，2021年9月3日至11月11日，中华保险旗下大嘉人寿已减持金地股份5%。无独有偶，中国人寿也连续五个季度减持万科A。
一位棒球运动员曾提出“甜蜜区”模型，即确定最佳击球区，而不是用力击打所有的球，只做力所能及的事，做到极致，最终有助于赢得比赛。面对房地产行业的低迷，积极整合自身资源，调整发展战略，或许是实现可持续发展的良策。
但在丁松看来，国企和央企的离场，不仅不会减轻楼市的竞争压力，反而会增加楼市的竞争力。毕竟能和国企央企抗衡的房企真的不多。随着资金非常充裕的国企和央企退出房地产行业，也意味着房地产行业失去了大量的资金流入，这本身就是对房地产行业的调控政策。
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原文地址"京能金泰御园，京能京泰发电有限责任公司官网"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/106817.html。
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