本报记者陈雪波鲁治坤凉山报道。
“西昌房价仅次于成都。”在四川省西昌市，经常可以听到这样的豪言壮语。
但与房价排名不匹配的是，西昌所在的凉山彝族自治州经济发展水平并不靠前，2020年GDP在四川省排名第九，处于中游。这种差距也成为省内购房者调侃的现象。
西昌市是凉山彝族自治州的首府。安居客数据显示，2月份凉山新房均价为9024元/平方米，仅次于成都的12677元/平方米，排名第二，明显高于绵阳的7484元/平方米。
《中国经营报》记者近日走访发现，虽然均价在四川省内名列前茅，但西昌楼市从去年下半年开始降温，成交下滑，部分项目开始违规蓄客。
有的楼盘声称可以先交2万元才能拿到预售证，然后“排位”，给出“分期首付”的销售政策。但西昌房管局工作人员告诉记者，在项目取得预售证之前，开发商收取任何费用都是违法的，首付也是不允许的。
无证可以买吗？
“开始放号才两三天，已经有几十个人放号了。”3月17日，西昌市城西新城九洲管亥云岭项目销售人员方代(化名)告诉记者，该项目要到下个月才能拿到预售证，但现在可以交2万元“号”，让购房者拿到预售证后获得优先选房资格。
记者获得的一份九洲管亥云岭项目宣传单显示，其预售证号为(2020)房预售证102号，然而记者发现，预售证号对应的项目其实是九洲海云房，是同一家公司开发的相邻住宅项目。
按照销售人员的说法，如果开盘后买家放弃买房，之前的2万元房款是“不退”的。为了鼓励记者早点做决定，方代介绍了摇号情况:“开始摇号才两三天，我一个人就卖了四套。现在全案销售20台！”最后一批正式上线前，有几十个号，卖的很快。两天后，方岱告诉记者，排队的人数已经达到60人。
方代向记者出示了一张缴纳“排号费”的a 空白色收据，上面盖有“西昌市前程置业有限公司财务专用章”。据其介绍，在缴纳“编号费”后，公司会为购房者开具这样的收据。但西昌千城置业有限公司的母公司九洲千城置业有限公司向记者否认了“排号费”的存在:“管亥云岭尚未取得预售证，也未开始销售，也未收取排号费。”
记者调查发现，西昌市取得预售证前收费的项目并非个例。3月18日，同样位于西部新城的鼎能天朗项目2号楼，在取得预售证前，也祭出了“诚意金”的政策:“缴纳2万元诚意金，即可享受优先选房”。然而，与九洲管亥云岭不同的是，该项目支付的2万元“排队费”可以在购房者反悔的情况下退还。据悉，该项目2号楼实际取证时间为3月19日。
鼎能天朗项目置业顾问谢志(化名)向记者保证，会签订诚意协议，保证回款安全。其提供的一份《鼎能天朗购房诚意登记申请书》显示:“本人拟认购贵公司开发的‘鼎能天朗’房屋/商业/车位...本人自愿缴纳人民币2万元作为诚意注册费。”申请书没有显示所购房屋的楼号，公司盖章是西昌鼎能浩盛房地产开发有限公司，西昌鼎能浩盛房地产开发有限公司也告诉记者，2号楼没有收到诚意金。对于上述申请，对方解释说，其实是上一批3号楼取得预售证后签订的诚意合同。
记者就取得预售证前收取“排队费”和“诚意金”的问题致电西昌市房管局。房管局工作人员回复记者，开发商在取得预售证之前，不得向购房者收取任何费用。
6万元首付买房
“我们这两年分期不收利息，对买家来说很划算。”在角头星月湖售楼处，一位销售人员介绍了该项目的“首付分期”政策。以一套总价62.77万元的房子为例。购房者要求的总首付为19.77万元。在首付分期政策下，可先付6万元，剩余首付可在半年内分两期支付。
在该项目售楼处门口一块展板的显眼位置，写着“首付6万，住国企好房子”
九洲管亥云岭项目也表示，首付可以分期。总价67.57万的房子，只需首次支付7.57万就可以签订购房合同，两年后分两次支付6.5万结清首付。“相当于开发商借给你了。”
在西昌市，不同项目的首付分期有不同的具体规则，分期时限也有长有短。位于城东的金色夏威夷项目销售人员告诉记者，项目之前的分期时限是半年内结清首付。“交5万，剩下的首付一年内付清。但是现在首付没有额度了。”
西昌房产中介告诉记者，进行首付分期的项目并不少见，但具体执行情况不尽相同，有些项目在分期过程中会收取利息。“有些项目先付一半首付，剩下的首付在未来三年结清，包括第一年免息，第二年第三年计息。”
北京市金诉律师事务所主任、北京市法学会房地产法研究会理事表示，早在2017年《人民银行住房城乡建设部银监会关于规范住房融资加强反洗钱工作的联合部署》中就明确规定，严禁房地产开发企业和房地产中介机构违规提供购房首付融资。严禁互联网金融机构和小额贷款公司违规提供“首付贷”等住房融资产品或服务。严禁房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司违规提供异地房地产。西昌市房管局也正面回应记者称，分期首付是政策不允许的。
记者向角头月牙湖项目开发商四川角头置业有限公司发出采访函。公司回复说这个项目没有执行首付分期政策。“本着国企发展民生地产的责任，从为民着想、为民办实事的角度出发，项目推出首付延期政策，最低首付为总房价的10%，约6万元，最长半年内付款。”
九洲前程置业有限公司也否认了首付分期业务。记者拨通了金色夏威夷开发商西昌启华房地产开发有限公司的电话。对方表示不清楚相关情况，挂了电话。
琼海海岸的地产梦
西昌当地房产中介邓冠(化名)告诉记者，在西昌买房的外地人主要有两种:第一种是喜欢西昌宜居的自然环境和旅游资源，买房是为了度假和投资；另一种是凉山州其他16个县的家长去西昌给孩子买学区房。在这两个群体的共同作用下，近几年西昌房价有一波上涨，但这段时间基本稳定。
如今的西昌房地产市场，分为两部分:城东更靠近琼海湿地公园，环境优越，城市配套更成熟，但房价也处于高位，单价徘徊在12000元/平方米；西部新城远离琼海，风沙明显，人气不足，但房价明显低于东部，大部分新房单价在8000元/平方米左右。
“来宜居环境的外国人，会选择成熟的东方；而以投资为目的，买不起高房价的本地刚需人群，更有可能选择房价还没有涨得太高的西部新城。”在邓看来，东部适合直接居住，而西部新城需要几年的发展才能成熟。可享受“分期首付”政策的楼盘也出现在西部新城。
记者在西部新城核心的红星美凯龙商场发现，6层的商场内有多家店铺处于空的状态，几乎看不到顾客。在西部新城主干道迎宾大道上，大量在建房屋矗立在道路两旁。路上除了施工车辆，行人很少，风一过就带起灰尘。
投资者买房后能否顺利转手也需要质疑。西昌业内人士表示，相比二手房，购房者更喜欢买新房。“二手房税费、手续费、中介费的总价比新房便宜不了多少，而且由于之前房子赠送面积大，二手房单价可能看起来比新房高。”
安居客数据显示，近一年来，西昌二手房价在2020年7月达到9443元/平方米的高点，2021年2月小幅回落至9320元/平方米。当地房产媒体“安珠西昌”的数据显示，西昌2020年新房成交量比2019年下降10%，成交均价比2019年下降11%。
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