本报记者杨京新北京报道。
随着多地房贷利率下行，不少购房者正在加入提前还贷大军。与此同时，在Tik Tok和一些微信官方账号市场，一些中介声称银行之间存在严重的内卷化，挖墙脚推出“转按揭”业务，立即引起了市场的高度关注。
据《第一财经日报》记者了解，很多购房者都有以低息房贷替代高息房贷的需求，但目前大多数商业银行都没有开展“房贷转房贷”的相关业务，可操作性不高。中介公司炒作的“转按揭”，很可能是通过小贷公司或担保公司重新申请的大额贷款，其中存在很大的风险。
降低债务成本，增加需求。
在Tik Tok等社交媒体上，“转按揭”的热度逐渐上升，吸引了一批有房贷的人的关注。这些社交媒体上发布的视频声称，银行的内卷化越来越严重，在房贷利率上打起了价格战，开始互相挖贷款存量客户，推出了“转按揭”业务。
所谓“转按揭”，就是购房者可以通过重新申请另一家银行的低息房贷来代替之前银行的高息房贷。房贷利率按照活期利率计算，可以大大减轻购房者的还款压力。以30年4.1%的年化利率代替5.88%的年化利率计算，购房者还款可节省30万元左右，甚至部分银行的房贷利率还不到4%。
11月21日，RealData发布的数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷和二套房贷平均利率分别为4.09%和4.91%。从公开数据来看，不少房贷利率已经进入“3时代”，处于历史低位。
然而，在一年前，银行的抵押贷款市场完全不同，额度紧张，利率高。很多购房者的房贷利率超过了5.7%，这也让很多人有了降低债务成本的冲动。
2022年下半年，市场掀起提前还贷热潮，这在各大一二线城市非常普遍。比如杭州部分银行已安排明年4月提前还房贷，而北京、广州等地也需要排队等候。但并不是所有购房者都有能力一次性提前还房贷，这就使得“转按揭”成功击中了这部分人的需求。
住在朝阳区的陈鹏就是其中之一。“如果能直接把房贷改按揭降低房贷利率，一个月就少交1000元房贷。”陈鹏说，这将使他每月收入超过1000元，他个人肯定会喜欢。
据了解，陈鹏去年贷款200多万元在京买房，当时的利率约为年利率5.7%。如今，北京的银行房贷利率不到4.6%，这让他感到兴奋。
更重要的是，他认为，如果银行有“转按揭”的正规业务，与以经营性贷款代替房贷的操作有本质区别，不会有违规风险，也不会涉及买壳公司等繁琐程序。
陈鹏说:“除了商业贷款，许多人在银行的消费贷款利率很低。一批人通过消费贷款的体现，实际上已经置换了一部分房贷，至少是划算的。但相比房贷转房贷，市场需求肯定更大，大家也不会有那么强烈的提前还贷冲动。”
馅饼还是陷阱？
面对社交媒体上出现的“转按揭”视频，银行有这项业务吗？真实情况是怎样的？
记者采访了北京部分银行，大部分银行回复“没有开展这种业务”。银行方面表示，在客户还款之前，抵押的房产是不能解除的，银行也不可能先在贷款中放款，让客户在抵押前还款，给房产减压。
“所谓的转按揭，在操作上，不符合银行的规范，逻辑也行不通。而且银行的风险也比较大。”某股份制银行人士表示，挖其他银行房贷的现有客户并不是银行的主流业务，这种恶性竞争会扰乱当前金融市场的秩序。
此外，该股份制银行人士表示，该行一笔正常的房产抵押贷款，需要网签合同、交易合同、首付款证明、房产证、完税发票等一系列材料，而这些材料在“转按揭”中显然是没有的。
该股份制银行人士告诉记者，按照银行的贷款风险评估习惯，银行在对抵押房产进行再融资时，也会参考之前贷款给出的利率，至少不会大大降低银行的风险。"转按揭很难实现."
早在2019年8月，央行就发文要求银行禁止为个人住房贷款提供“再抵押”和“抵押加”服务。
既然银行没有相关业务，这种“房贷转房贷”空是趋势吗？记者从一些金融中介了解到，这可能是中介的一种营销手段。
"中介有各种各样的做法，也许只是为了吸引顾客."北京一家中介机构的客户经理表示，很多中介会先通过这种诱惑来介绍客户，然后大多会推荐经营贷款代替房贷的套路。“一旦有客户来咨询这类业务，中介机构可能会以银行业务受限等各种理由推诿责任，然后建议客户改做经营性贷款。”
记者还了解到，一些中介声称可以“转贷”，但实际操作是用住房抵押的大量消费贷款代替高息房贷。具体做法是先用过桥资金还房贷，再将房产抵押给担保公司，利用担保公司增信在银行进行大额消费贷款。
北京某中介公司人士表示:“这也是通过房产的抵押来实现贷款。因为我们和一些小银行有合作，大额消费贷款在有担保的情况下利率不高，贷款年限有长有短，可以循环使用。我们只收一个点左右的中间费。从长远来看，客户还是比较划算的。”
上述股份制银行人士认为，与部分中介公司的合作可能会面临一些风险，尤其是这种非常规业务，因为部分中介公司在灰色地带徘徊。“如今，对信贷资金的使用监管非常严格。一旦找到中介公司的业务，购房者的房产就抵押在担保公司等中介，比直接抵押在银行风险更大。”
今年10月14日，中国银监会消费者权益保护局发布2022年第7号风险提示，提醒需要借款的消费者选择正规机构办理贷款，谨防非法中介或侵害自身权益的违法行为。据记者统计，今年以来，中国银保监管系统多次就防范不良或违规“贷款中介”发出风险提示，并曝光了“AB贷”和“商贷”、“消费贷”等放任贷款“曲线”流入楼市的现象。
此前，中国银保监会消费者权益保护局表示，在当前的贷款市场上，一些非法中介机构冒充银行，通过虚假宣传诱导消费者申请贷款。但实际上，这些诱人的条件背后是高额手续费、贷款骗局等套路陷阱。
(编辑:朱子云校对:颜静宁)
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