这个问题要拆分成抵押和贷款
抵押就是能在房管局做抵押登记，将房屋的产权打上债权的标签，未经债权人允许房产不可以买卖交易。
办理抵押登记手续需要产权人（一人或多人）到场，持身份证件和房产两证或者不动产证办理，且产权清晰未被查封冻结。
能贷款主要依靠房产的金融属性
所谓金融属性就是价值高、易流通、变现阻力小。
价值高就是要靠近核心区域，比如一二线城市、三环以内、地铁沿线等。
易流通就是房产受众广、成交快、一旦出售，很快可以出手。
各种类型的房产流通性比较如下图：
变现阻力小就是产权构成简单，产权所有者没有未成年人或者年龄较大的老年人，产权人为一人或两人。个人贷款中金融机构一般不接受公司名下房产，因为需要所有股东签字配合才能处置，阻力较大。
所以银行一般更愿意接受一二线城市、三环以内、20年房龄、产权人两人以内的商品住宅做抵押贷款。
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