您好,欢迎您来到国盈网!
官网首页 小额贷款 购房贷款 抵押贷款 银行贷款 贷款平台 贷款知识 区块链

国盈网 > 抵押贷款 > 抵押贷款的奥义与用法,大神级操作!#X287

抵押贷款的奥义与用法,大神级操作!#X287

抵押贷款的奥义与用法,大神级操作!#X287

房产裂变的难点在于第一不能急,开始平淡无奇,但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人。原始资本积累最难,而滚雪球的感觉让人足够痴迷。

高收入

高收入、高负债

高收入、高负债、高增长

高净值

财富自由

这是5个不同又环环相扣的渐进阶段。

抵押贷款裂变就是使整个阶段发生巨大变化的关键,但是很多人对抵押贷款知之甚少,更妄谈什么灵活运用了。

1.还清再抵押

抵押贷款的真正价值:应该是把按揭贷款还了,重新再抵押

为什么要这样做?

为了获得更多的现金。

打个比方:老王2015年买了一套价值300万的房子,贷款210万。到了2021年,贷款越还越少,贷款余额还剩195万,但此时老王的房子已经从300万涨到了600万以上。

195/600=32.5%,他的资产负债率已经下降到了32.5%。如果老王申请一笔七成的抵押贷款,可以到手接近54%的现金,这年头,现金的价值可谓是十分宝贵,对于做生意的人来说,更是“生命之水”。即便老王拿去投资,回报率都比银行贷款利率要高,而且货币不断贬值,债务也会跟着稀释。

假设你2010年贷款100万在深圳买房,当初以为30年才能还清,要苦哈哈做房奴了,实际上到了2021年,经过十年的货币贬值,深圳年薪30万的人比比皆是,但是你的债务依然是100万,是不是感觉没什么压力了?

所以,银行的钱一定要尽早贷出来,让时间来稀释债务

回到上文案例,这时老王可以考虑“再抵押”了,用行业术语叫做“还清再抵押”。把三十年的按揭贷款给还清了,重新抵押出来,增加贷款额度,拉长还款期限。

2.再抵押的成本

还是以老王为例子来计算下他再抵押的融资成本:

按揭尾款剩余195万,还有25年,利率是5.88%,总利息1776369。

假设还清,则可以抵押出600X70%=420万,周期二十年,利率我们暂时算作4.85%,则抵押贷款总利息是2369112,另有服务费2%。

实际上疫情之后,为了恢复经济有部分银行的10年抵押已经可以做到4.65%了,甚至更低,远远低于按揭贷款的利率了,更有甚者3.9%五年期先息后本的产品都有。(不同城市的银行政策不一样,一般金融发达的地方才有优质的贷款产品,建议咨询当地贷款中介)

下面我们把两款产品都拉到20年来对比一下

195万,5.88%,拉到20年,总利息1370580

420万,4.85%,拉到20年,总利息2369112

利息差额是2369112-1370580=998532。

我们实际到手的现金减去服务费,是420X98%-195=216.6万。

通过反推,一笔216.6万元的贷款,贷20年,总利息998532,对应的利率约4.05%。 也就是还清再抵押,获得的216.6万元现金,实际融资成本为4.05%,非常低。

抵押贷款的奥义与用法,大神级操作!#X287

3.再抵押精算法

还清再抵押裂变什么时候做,怎样的情况下才划算。 我们用如下模型举例;

假设之前“按揭”贷款金额为200W,利率4.165%,剩余25年。

假设抵押贷款借X万。利率4.35%,贷20年。手续费1.5%

在第一个月,你可以获得抵押贷款X,再扣除1.5%手续费。

好比X=400的话,手续费6W,实际到手394W。

而你还要“还掉”原有贷款200W,实际仅获得194W现金。(为了计算简单,还有个垫资成本没考虑)

在月供方面,原本每月10739.80元的月供不用还了。但是改为新的每月=PMT(4.35% /12月,240期,4000000元)这个数字是24983.25

将“现金进”和“现金出”相加,即可以得到我们的净现金流。然后IRR拉一下,就可以知道真实利率。

因此“按揭200W升级成抵押400W”,你这么做的事,实际成本是月息0.52%,折合年率6.22%(计算简单不考虑垫资成本)。这里面的计算比较复杂。因此我们就不展开数学细节了。直接来给答案。

假设“原按揭200W,抵押出来50W,100W,450W,500W,800W……”,求各级的真实利率是多少。

抵押出来50W,折合年利率12.55%

抵押出来100W,折合年利率8.27%

抵押出来150W,折合年利率6.94%

抵押出来200W,折合年利率6.28%

抵押出来250W,折合年利率5.89%

抵押出来300W,折合年利率5.63%

抵押出来350W,折合年利率5.45%

抵押出来400W,折合年利率5.31%

抵押出来450W,折合年利率5.20%

抵押出来600W,折合年利率4.99%

抵押出来800W,折合年利率4.83%

(如果采用10年先息后本4.25%利率更低,但这个方案不是每个人都能做,暂不做比较)

4.再抵押的分析

看完上面的数据,得到以下结论:

1)抵押至少75%起

如果你原有的“按揭”是200W,则你还清换成抵押贷款,至少应该抵押贷款350W。在这个位置,“利率”下降得非常快。

我们知道,8%以内基本上是大部分人能接受的利率。所以你“抵押换按揭”,至少要贷款金额增加75%。这是起步线。

2)比较理想的是两倍或者三倍

如果原有按揭是200W,则“新抵押”追求400W或者600W。

我们可以看到,翻两倍之后,利率就是5.31%。这个时候,哪怕三倍,四倍,你的“实际利率”下降得并不多。

三倍之后,200->600之后,实际利率已经跌破了5%,一般我们建议,1.75倍之后,就可以开始考虑“还清再裂变抵押”,两倍则是非常建议。

5.抵押的再抵押

还有一种是抵押再抵押,比如原来就是全款再抵押买的房产,利率6.37%或者更高,你过个三五年,重新还清再申请抵押一次,不仅能贷出更多钱,也能优化负债。

有些银行当年做的是最高额抵押,如中信,无法再做二押,或者做二押只能在同一家银行,又或者做二押利率太高。所以一般操作中,都是“先还旧,再借新”。

这时你需要自己筹措一笔资金(找亲友或者贷款公司过桥),把原有的贷款还清,然后重新抵押出来。知道了“再抵押”的用法,有一个好处,是当你缺钱的时候,通过还清再抵押,就可以获得一笔大额长期低息资金。(中国银监会规定,抵押贷款的钱不能拿去买房)

声明:本人旗帜鲜明地反对某些人通过取现金,蚂蚁搬家的形式规避银监会的规定,然后把贷款资金挪去给父母或者配偶买房的做法。

6.再抵押的负担

“金额加大,年限拉长,月供降低”是我们的目的

“再抵押”不一定增加你的负担。做得好的话,甚至借得一笔钱的同时,月供还会减少。因为涉及到月供的,主要是你“剩余年限”数量。好比一笔120W元的贷款,分十年还,每个月13250元上下。等你还了五年了,还剩68W的时候,你每个月还是月供13250元。而如果我们向银行申请“再抵押”。把这68W元变成一笔十年期贷款,月供立刻降到6998.35元。

如果我们申请“加按揭”,加按揭到98W元,则你平白获得30W元现金,而且月供10085.85元,比原先还少。“现金和月供”都优化了。所以持续不断的“再抵押”,是可以极大化优化你的财务结构的。

不停地“再抵押”,这样你就可以看见你的月供不停往下降,利息也越还越少。

尤其是当市面上有5年或10年先息后本,20年,30年等额本息的抵押贷时。你应该把手中所有的“剩余年限”很短的贷款,或者利率很高的贷款全部都替换掉。你仔细计算一下的话,这样你可以获得几百万的现金,而且你的月供还降低了。

7.再抵押的回血期

如果是按揭换抵押,一般我们要求贷款金额1.75倍。如果是抵押再抵押,一般1.5倍就够了。但是我们想一想,什么样的情况才可以1.75倍。假设一套100W的房产,当你最初买入时贷款70W,如果要1.75的话,就要131W,而抵押一般成数是七成。也就是你这个房子要187.5W。100W->187.5W,你这个房子要涨了接近两倍,你才可以开始“再抵押大工程”。

按目前这样的市场,两倍涨幅往往也需要至少三五年。所以,每年买一套的话,你需要五套房子至少。循环往复,每年都有钱买新的一套。假以时日,你手里就有了十几套房。(当然,这是行动心法,而不是一个完美的方案。懂了心法,具体怎么做全靠个人应变,杠精勿喷)

最后,说一下2022年买房的几个看法和建议:

1、大多数人对于房子的认知还停留在房子本身。但我们应该深刻地认识到:房子不再是房子。

于个人而言,它是资产,是融资的手段,普通人获得“金融牌照”的方法,中国只有一样商品银行是允许你贷款30年来购买的,那就是房产。

2、农民前期的耕作,播种,施肥,除草,大部分时候都见不到收成,只有到了三秋时节才能见到果实。

世界上万事万物都有周期,女人怀胎十月生一个孩子,正常人早出晚归,一天睡8小时,一年有四季…

房产投资也是有周期的,短则三年,长则五年,平时见不到利润,一旦行情来了就会突然上涨,身价千万就在一夜之间完成,所以不要害怕平时的月供压力。(等到春花烂漫时,她在丛中笑)

3、每次金融创新都伴随着大量投机套利的机会,被聪明人玩坏后,金融监管很快就会应声到场。

金融监管管得太严,市场又会缺乏活力,这时候,新的“金融创新”又会被发明。“聪明人玩坏新的金融创新”的故事会再次重演,直到下次调控周期的到来。

这种来回循环并不是中国古代地方与中央那种“收紧就死、放开就乱”的简单循环,而是像楼市调控一样,每次都会打新的补丁、越来越严格。伴随着这个过程的是“投机套利的聪明人内部的分化”,只有最聪明那波人可以长久地赢下去。

普通人把房产增值部分裂变贷出来,等于是抽取了国家资源,灌注到自己新增的资产包中。

说得通俗一点,普通人贷款买房,其实赚的是国家货币红利的钱。而使用信贷资金,等于放大了赚取效应,所以严查抵押贷款买房,实际上是防止你利用国家资源赚钱。

4、货币宽松之前,一个鸡腿5块,提前贷款拿到钱的人,先去买10个,等货币宽松之后,鸡腿要8块一个了,于是,提前囤了鸡腿的人就赚了差价。

这个跟贷款提前买房的原理是一样的。

印钞本身是一种隐形的全民税,只要你用人民币都逃不了

所以大家发现,每隔几年,等你攒了一点钱,正准备买房的时候,国家就要搞货币宽松,定期收割了,然后你钱就缩水了,总是攒不够钱买房。

回想我们父辈辛苦一生,从1990年代月薪1000元干起,干了几十年攒了30万,准备养老,无奈通货膨胀太厉害,一斤猪肉都要几十元了,30万不到一年就花完了。

没有资产的人,养老是没有保障的,因为现金不保值。

5、在一个孤岛上,有一群狼他们拥有强大暴力优势,还有一群羊,假设狼和羊都是有智慧的。过了很久,你会发现狼没有把羊吃光,而很多羊在幸福的吃草。

为什么,难道说狼是良心发现了?

不是,因为狼知道,羊是要一边吃一边养的,狼甚至可以帮着羊抚养下一代。等很多小羊长大了再慢慢逐个吃掉。一边吃一边让羊繁殖小羊。

后来整个孤岛进入了稳定期,总有羊被吃点,不过还不断有小羊出生。这时候这个岛的结构是 20%的狼、80% 的羊。

于是狼群出台了一个法规,就是不准偷吃羊,每天只能吃定量的羊。

如果哪只狼敢偷吃羊,就会被处死。于是羊都在欢呼为他们有这样的领导者而欢呼。这个岛,永远保持了平衡。当狼太多了,每天能吃的羊就那么多,就会有狼偷着去吃羊,于是很多狼就会被叫停,又达到了平衡。

不过当狼的数量不足 20%的时候,羊太多的时候,就是有的狼天天偷吃羊都没事的,他们知道再多吃点羊都不要紧。

6、为什么每隔几年房价就会大涨一次并且出台政策调控?

房子长年不涨,地价就卖不上去,但是所有利益团体,包括银行、政府都知道,一味暴涨就意味着大家什么都没有了, 给老百姓留些念想,他们还会奋斗,还会拼命的为发展经济出力,只要给他们点希望和一点报酬就好了,留着羊不愁没饭吃。

7、赚钱从来都不容易,哪怕在楼市,每买一套都是泪,在我年轻的时候,没人来教我,庆幸的是,现在有了互联网,大家在起步阶段就可以接触到比自己更有经验的人。

温馨提示:注:内容来源均采集于互联网,不要轻信任何,后果自负,本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权,请给我们来信(j7hr0a@163.com),我们会及时处理和回复。

原文地址"抵押贷款的奥义与用法,大神级操作!#X287":http://www.guoyinggangguan.com/dydk/3402.html

微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码